學術堂首頁 | 文獻求助論文范文 | 論文題目 | 參考文獻 | 開題報告 | 論文格式 | 摘要提綱 | 論文致謝 | 論文查重 | 論文答辯 | 論文發表 | 期刊雜志 | 論文寫作 | 論文PPT
學術堂專業論文學習平臺您當前的位置:學術堂 > 經濟學論文 > 產業經濟學論文 > 房地產論文

房地產泡沫國內外文獻綜述

時間:2016-04-20 來源:未知 作者:小韓 本文字數:5718字

    本篇論文目錄導航:

  【題目】南昌房地產價格泡沫問題探究
  【第一章】房地產泡沫國內外文獻綜述
  【第二章】房地產泡沫的基本原理及效應
  【第三章】南昌市房地產現狀
  【第四章】南昌市房地產價格泡沫經濟效應分析
  【參考文獻】解決房地產泡沐經濟的政策建議與參考文獻
  
   
  1 導論

  1.1 研究背景及意義

  我國的房地產市場是從 20 世紀 80 年代開始逐步形成,在此之前由于特殊的歷史原因導致我國長期缺乏房地產市場以及其他相關配套管理措施,故而抑制了我國房地產市場的發展。從 1980-2000 年,我國房地產市場基本處于平穩健康發展階段,雖然在 20 世紀 90 年代中期出現過短期波折,但是從整體上看我國的房地產市場在那段時間還并未出現房地產市場發展過熱以及房地產價格泡沫形成的情況。但是,隨著我國加入 WTO、對外貿易不斷攀升、國內投資也開始轉向房地產領域導致我國從 2000 年至今,房地產市場都保持著快速增長的態勢。如圖 1-1,從 2002 年 1月至 2014年 12 月,我國房地產行業景氣指數①都處于 100 以上,只有在 2008 年 6、7 月份以及 2011 年 3、4 月份處于接近 100 的狀態,其余時間我國的房地產市場大多處于 105 以上的偏熱狀態。但是,房地產市場由于其不可再生性、不可流轉性以及其受到地域文化影響特征明顯等原因,分析房地產市場必須從局部出發,本文擬從南昌市 10 余年來的房地產發展特性分析房地產市場泡沫對地域經濟造成的不良經濟效應。實踐意義:

  (1)驗證南昌市房地產是否存在泡沫,通過相關文獻查閱發現國內很多學者均認為我國在總體上存在房地產市場價格泡沫現象,所以本文分析的重點在于判斷南昌市是否也存在價格泡沫,以及南昌市房地產可能存在的泡沫又有哪些具體的經濟表象。對于房地產泡沫的界定國內外學術界總體上有諸多提法,但是并沒有明確的界定,本文擬通過結合南昌市實際住房收入比,判定南昌市房地產是否存在價格泡沫。

  (2)房地產泡沫表象主要分為:財富效應、經濟效應。本文著重分析其由哪些因素構成,以及各種因素的比重。本文擬通過數理實證以及計量模型分別測算出房地產泡沫對于南昌市居民的影響程度。

  (3)分析如何在可行的范疇內解決南昌市房地產泡沫問題,擠出南昌市房地產泡沫。利用十八屆三中全會最新指導思想討論在可行的范疇內擠出南昌市房地產泡沫。

  理論意義:

  (1)在之前學者的理論基礎上,進一步驗證和豐富房地產泡沫理論,結合南昌市的現狀分析南昌市房地產泡沫的產生原因。

  (2)對房地產價格泡沫的成因進行分析,通過財富效應以及經濟效應分析南昌市房地產泡沫的影響。基于南昌市區域現狀,更有利于南昌市房地產泡沫問題的后續研究。

  (3)從可能存在的房地產價格泡沫問題入手,分析南昌市的房地產價格如何回歸理性價格,并且提出能夠解決泡沫的政策建議。

  1.2 文獻綜述

  1.2.1 泡沫的含義

  “泡沫”最開始的使用是用來描述 17 世紀發生在荷蘭的郁金香狂熱事件、18 世紀發生在巴黎的“密西西比泡沫”事件及發生在倫敦的“南海泡沫”等事件。

  在 1980 年以前,Hahn(1966),Samuelso(1967),Shell-Stieglitz(1967)都對理性泡沫進行了具有開創性地研究,對價格上的泡沫進行了一些解釋,他們都認為泡沫是實際價格高于標準價格的不正常的現象。直到 1980s,理性預期學派才比較正規的對泡沫進行了剖析。Blanchard & Wesson(1982)從理性預期角度出發,以套利均衡模型以及殘差方程為依托,求解出泡沫理性解。

  接著,Hamilton-Whiteman(1985)利用隨機差分方程來討論經濟社會中產生的泡沫;Sargent & Wallace8(1987)的研究結果則給人們提供了較為清晰的用數學計量模型來分析泡沫的角度,他們應用計量經濟模型,構建矩陣來分析各種泡沫之間的相關聯系及成因。Campbell-Kyle(1988)具有首創性地創建了股票交易市場的“噪音交易”模型,對股票價值泡沫的計算問題提出了自己的看法。

  Goetzmann & Ibbotson(1990)在綜合前人研究的基礎上,對價格泡沫進行了較為具體的分類和分析,他們認為:泡沫是價格相對于價值實質性的偏離而不是完全由隨機因素所導致的圍繞價值上下波動。而國內研究者對泡沫本身的研究則集中于泡沫的本質和運行機理上。謝經榮、朱勇(2001)認為,泡沫經濟是因為金融危機而引致的一種經濟發展中所處的狀態,具體表現為資產的價格快速上漲到遠遠超過其內在價值的一種狀態,這種狀態有可能導致資產價格突然下跌和經濟崩潰。王子明(2002)為泡沫下定義:泡沫是當前其實際價格水平與由資產經濟基礎等條件決定的理論標準價格相比較的向上偏移。曹振良等(2002)認為,泡沫從實質角度理解是一種價格運動,可以簡單的認為泡沫是因為投機需求擴張而導致的資產價格脫離市場實際的一種持續性上漲現象。趙文(2003)從當時中國房地產市場狀況出發,以我國上世界九十年代以來的房地產市場波動收入,分析了我國出現房地產泡沫的可能性,并且分析了但是我國的發展情況使房地產開發商有了充裕的資金,房地產價格高于了其標準價值,為泡沫的產生創造了條件。

  1.2.2 房地產泡沫國外文獻綜述

  在房地產泡沫研究方面,國外學者首先在 20 世紀 80 年代提出了房地產泡沫理論,并在此基礎上逐步完善及豐富了房地產泡沫的測度以及影響等方面的研究。

  在房地產泡沫理論方面:Stiglitz 在 1980-1990 年間較早提出經濟學上泡沫的定義:當人們普遍認為市場預期未來的價格上漲,而市場的基本信息量卻不能解釋為何上漲,即認為市場中存在泡沫。在此之后國外的許多學者就開始嘗試利用泡沫的概念解釋經濟現象,其中也包括房地產過熱。Blanchard&Watson(1982)利用套利均衡模型從理性預期的角度出發,加以數量實證分析求解出可以解釋當時美國以及日本出現房地產泡沫的原因。

  日本的野口悠紀雄(1987)就提出了通過收益還原價格對房地產泡沫進行測度研究。日本和韓國房地產的價格偏離了它們的長期均衡水平。Hardouvelis(1988)提出使用泡沫分量檢驗房地產泡沫,DeLong et al.(1990)建立了噪聲交易者模型,其觀點認為造成房地產泡沫的主要原因在于噪聲交易者,其具體含義為在市場中由于信息的不完全披露,擁有房產的交易者會主動釋放出房價上漲的信號,其屬于非理性泡沫的范疇。但是非理性泡沫理論的研究沒有形成系統的理論體系,并且缺乏實證性研究結果的支持。接著 Kyung(1993)等人通過研究證明泡沫并不一定有損于經濟發展,Granger & Swanson(1997)利用數學方程算出了房地產理性泡沫的正常解,Shiller(2004)曾運用他們自己于 80 年代末構建的房價指數, 其得出的結論是美國當時的房地產非理性繁榮所造成的房地產泡沫程度,主要可以從住房收入比、銀行貸款比率、新建住宅開工率以及失業率的下降等因素判定,并可以由此分析今后美國房地產出現泡沫的可能性。Malpezzi(2005)從供給的角度在適應性預期假設下構建了一個動態的住房市場流量-存量均衡模型考察了投機對房價的影響。
  
  Himmelberg(2005)從租售比入手,精確計量美國在 2002-2003 年人均住房的使用成本,并且通過使用成本與租金收入之間的線性波動分析美國的局部地區是否存在房地產泡沫。Goodman(2008)主要通過計量實證分析與線性函數相結合的做法,測算了美國在 2000 年前后,房地產價格波動與住房供求之間的彈性關系。Brunnermeier(2008)利用時間面板模型,通過住房租售比,利用實證方法區分了房屋的理性預期收入以及風險預期收入,證實了當時美國存在房地產泡沫,并分析了房地產泡沫的經濟效應。Hott &Monnin(2008)利用非套利均衡模型在房地產租金和房地產真實價格之間構建實證模型,同時利用供求關系對美國、英國以及荷蘭的理論房屋價格進行測算,并將理論價格與各地的實際價格相比較,由此分析上述三國是否存在房地產泡沫,以及房地產泡沫產生的經濟效應。

  在房地產泡沫的影響因素分析上:Kazuo Sato(1995)通過研究日本房地產市場上的供求關系,發現造成房價上漲的并不是經濟因素而是預期,正是無住房者對于房價上漲的恐慌造成了房地產價格偏離實際,出現泡沫。Abraham &Hefldershott(1996)從市場供需因素的角度出發,通過對 1977 年至 1992 年間美國的 30 個城市房地產價格的分析,建立以影響市場供需的稅后抵押貸款利率、建筑成本、房價等因素為變量的經濟學模型,求出了當市場處于均衡時房地產價格的基礎價值,并與房地產市場上的實際價格相對比求得了美國的 30 個城的房地產泡沫程度,Bertrand(1999)研究指出,法國巴黎從 1984年至 1991年的房地產泡沫主要是投機性交易與供給的非彈性之間的矛盾導致的。Ofek&Hong &Glaeser 分別在 2003 年、2006 年和 2008 年討論了房地產價格與房地產供給之間的關系。他們研究得到的結論指出,在房地產供給彈性較小的市場中,最容易產生房地產泡沫。而 Nai Jia Lee(2005)等人的研究表明,在房地產市場中需求與價格的正反饋機制才是導致房地產泡沫的主因。同年,Stefan Gerlach 則通過研究揭示了香港房地產市場銀行借貸與房地產價格之間的關系。
  
  1.2.3 房地產泡沫國內文獻綜述

  相對于國外關于房地產泡沫的研究,國內對于該方面研究的起步較晚,較難具體區分研究范圍,但從研究成果來看發展較快。1998 年,王旭章針對東南亞金融危機導致的房地產泡沫的介紹,是目前國內最早對這一現象的描述。由于我國房地產市場從 20 世紀 80 年代才開始逐步形成,所以相關理論發展時間相較于西方發達國家而言非常短,所以導致我國學者在房地產泡沫研究方面更加注重利用實際數據測量。

  黃英(2004)通過對房屋空置率的研究,確定了房地產市場泡沫的存在性。

  武康平等人(2004)構建了一般均衡模型,通過加入制度假設,認為我國的制度缺陷是造成房地產行業金融風險的重要原因。竇爾翔等(2007)認為房地產本身的特征決定了房地產屬于“泡沫易生行業”. 通過研究我國銀行信貸與房地產價格泡沫之間的聯系,其研究結果表明房地產貸款在短期內隨著利率的上升反向波動,而在長期內會出現同向趨同的效果,房地產泡沫與商業銀行貨幣信貸的關系總體上存在著雙向因果關系。

  易曉文(2008)在假定房價上漲是源于房地產市場壟斷競爭的前提下,通過需求價格彈性法估算出了住宅商品房的均衡理論價格。同一年,宋威夷、王曉剛、秦學志則選擇建立羊群行為檢驗模型,發現北京房地產市場呈現出了非理性特征,驗證了泡沫的存在。焦琪(2009)主要通過利率與匯率兩方面對房地產泡沫的影響,運用不可能三角形理論得出結論,匯率沖擊對不同國家房地產泡沫具有不同的影響,短期內利率對房價有負作用,長期則是正作用。呂江林(2010)認為房地產泡沫的測量指標大多來源于西方,所以無論租售比、空置率、購房動機等現有的房地產泡沫測量指標由于數據的局限性或是國情差異都不能很好客觀反映我國房地產泡沫的真實情況。相對于其他測量指標,住房收入比的實際效果更為明顯。

  張富田(2011)認為房地產市場之所以出現嚴重的泡沫,關鍵在于土地市場的單邊壟斷,所以構建房地產環境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地產泡沫的關鍵。王永欽等(2011)認為研究發現,住房的供需彈性變化、房產稅增收、首付率的調節、信貸市場上的有限責任制度(歐式或者美式)、住房的質量以及使用年限和產權保護度等對于泡沫的生成具有重要的影響。

  趙勝民等(2011)認為抑制我國房地產泡沫的過度波動,金融信貸政策的作用可能有限,打破房價單邊升值周期的最好方式是健全的融資融券制度、限制投資行為非常重要。高新(2012)對日本在 1980s 出現的房地產泡沫和美國于2000s 前后出現的房地產泡沫事件的發展過程進行了回顧和綜述,通過對比兩次事件中房地產泡沫破滅的機理,發現兩次事件都存在資金大量流入,市場的自我激勵吸引了更多投機者的情況,得出泡沫是房地產市場化的必然結果的結論。王秋石(2013)從擠出房地產泡沫以及房地產市場的健康發展、平穩性、協調性入手分別對我國不同收入水平的家庭應該區別研究,設計了我國房地產市場健康發展的路線指標圖。

  1.2.4 文獻綜述小結

  以上國內外研究對于近 30 年房地產泡沫理論的持續深入研究都做出了突出貢獻,通過理論與實證檢驗的方法對國內外的房地產泡沫問題進行深入探討。國外學者主要提出以下主要觀點:

  1 泡沫概念來源于經濟發展的理性繁榮與非理性繁榮交替的產物,泡沫的存在不能籠統的直接認定其有損于經濟發展,Shiller 就認為在經濟發展階段,適度的溫性泡沫有助于經濟增長。美國學者將泡沫概念引入房地產理論來源于上世紀80s,Stiglitz 等人通過對美國經濟的研究認為房地產市場也存在價格泡沫,并開創了關于房地產泡沫領域的研究。

  2 Himmelberg 通過對美國 50 個大中城市的整體研究發現在 1980-2000 年的20年里,美國的整體房地產市場并未出現明顯泡沫現象,隨即國外學者開始研究局部地區出現泡沫的原因及其組成成分,并開始利用各種手段實證測量房地產泡沫。

  3 Brunnermeier 等學者在 2008 年不僅測定了美國存在房地產泡沫,并著重分析了房地產泡沫的經濟效應。

  從上述 3 點中可以發現,國外學者對于房地產泡沫的研究著重于分析房地產泡沫的存在性、如何測量房地產泡沫以及房地產泡沫可能引發的經濟效應。

  我國對于房地產泡沫的研究始于 20 世紀 90 年代,伴隨著我國房地產行業的快速發展,我國學者對于房地產研究的程度也在不斷深入,開始結合空置率、住房購置動機等西方房地產泡沫研究測量方法研究房地產泡沫問題。我國學者對于房地產研究偏重整體性研究,從制度缺失,金融影響,財政收入等方面利用數學計量工具分析房地產市場的泡沫問題。但房地產泡沫多數文獻并未對具有地域特征的具體地區以及各地區對于住房的剛性需求度進行具體分析,尤其缺乏房地產泡沫對于局部地域的經濟效應分析。本文擬通過實證研究的方法,在總結之前學者的理論觀點的同時,加入南昌市的地域特征分析南昌市房地產泡沫及其經濟效應,并提出科學可行的方案擠出南昌市房地產泡沫。
  
  1.3 本文的結構及研究方法

  研究思路邏輯思路如圖 1-2 所示:【1】

  
  研究方法

  在研究方法上,力求做到宏觀分析與微觀分析有機結合,實證分析與規范分析有機結合,定性分析與定量分析有機結合,理論創新與政策建議有機結合。在實證研究部分,擬采用住房收入比、時間面板回歸以及計量模型的方法進行論證。力爭通過本文研究,為南昌市治理房地產價格偏高、擠出市場中的房地產泡沫提供有參考價值的研究成果。

    相近分類:
    • 成都網絡警察報警平臺
    • 公共信息安全網絡監察
    • 經營性網站備案信息
    • 不良信息舉報中心
    • 中國文明網傳播文明
    • 學術堂_誠信網站
    时时最精准人工计划 华东联销15选五开奖走势图 真钱假钱怎么看 股票涨跌幅排行榜 安徽快3开奖结果今天3 配资网站打不开是不是被骗了 内蒙古11选5玩法 贵州体彩十一选五稳赚 股票微信群吧 吉林十一吉林十一选五 股巢网配资 广西快3走势 华北制药股票分析 黑龙江11选5最大遗漏不出 我要配资网 天津快乐十分预测 云南11选五胆拖表