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廈門市房地產發展中政府干預研究緒論

時間:2016-05-20 來源:未知 作者:傻傻地魚 本文字數:6830字

    本篇論文目錄導航:

  【題目】廈門政府在房地產市場發展中的行為探究
  【第一章】廈門市房地產發展中政府干預研究緒論
  【第二章】政府在房地產市場發展中行為邏輯的理論分析
  【3.1  3.2】中央寬松調控--房地產市場漲幅趨緩期
  【3.3】 中央從緊調控--房地產市場兩重天時期
  【第四章】廈門市政府在房地產推進中的行為邏輯及成因
  【第五章】完善廈門市政府在房地產市場發展中行為的建議
  【結論/參考文獻】房地產發展中地方政府行為優化研究結論與參考文獻

  第 1 章 緒論

  1.1 研究背景及意義

  1.1.1 研究背景

  自 2003 年起,我國房地產市場頻頻出現房價飛漲、投資過熱、收入關系扭曲現象。為穩定房價,消除房地產市場中的不良現象,中央出臺了一系列房地產調控政策,比如,2003 年國務院發布《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》;2004 年發布《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》;2006 年發布"國六條";2010 年發布《關于遏制房價過快上漲的通知》、房產稅試點、限購令、新"國十條"等。

  在中央宏觀調控政策密集出臺期間,作為享有宜居城市盛名的廈門市政府也出臺了一系列實施細則,如《廈門市人民政府辦公廳關于進一步做好我市房地產市場發展工作的意見》、廈門"國五條"、廈六條、住房公積金新政、預售證新規等。地方政府是中央政策的主要執行者,房地產市場中地方政府的行為表現是現有我國房地產市場研究領域的重要主題。學者們普遍認為地方政府在我國房地產市場發展中的行為表現是房地產市場發展效果和房地產市場良性發展的關鍵因素。不過,關于我國房地產市場發展中地方政府的行為表現卻存在不同的看法。一些學者認為地方政府具有對房地產市場進行監管的職能要求,地方政府通過依照中央的宏觀政策和規劃,運用法律手段,并制定與房地產市場相關的優惠政策來推動房地產市場,使其成為一個運行穩定、富有效率且兼顧公平的市場(方旭,2010;徐源,2010 等)。

  而一些學者質疑地方政府有關房地產政策的執行力度(余凱,2007;徐江,2007;王翠蘭,2010;陳晰,2011 等),指出中央政府和地方政府的角色不一樣,中央政府是政策的先行者和始創者,地方政府將消極執行這些政策。地方政府在我國房地產市場發展所構成的利益矛盾系統中扮演謀求財政收入最大化的城市管理者角色(李永前,2010)。那么,地方政府在房地產市場發展中是否必然積極執行中央政策或者必然消極執行中央政策呢?地方政府的行動邏輯是什么?哪些因素影響到了地方政府在房地產市場發展中的行為邏輯?

  帶著上述問題,基于本人的工作特點和調查研究的便捷性,論文以廈門市政府為研究對象,通過分析 2003-2014 年期間廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現,探究廈門市政府在房地產市場發展中的行動邏輯和影響因素,并在此基礎上提出完善廈門市政府房地產市場發展行為表現的政策建議。

  1.1.2 研究意義

  理論意義:既有文獻關于地方政府在房地產市場發展中的行為表現存在爭議,且研究內容側重于從整體性的地方政府進行探討,難以有效把握各地方實際情況。

  文章以廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現為研究對象,在研究內容上豐富已有研究;綜合運用了規范研究方法中的文獻法,實證研究方法中的案例研究法,擴展相關研究的研究方法。

  現實意義:廈門市房地產市場在全國房地產市場中占據重要地位。研究廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現和邏輯,有助于中央政府把握與廈門市市情相似城市的房地產市場發展行為現狀,為中央在房地產政策制定及政策監督和評估上提供依據。

  1.2 文獻綜述

  1.2.1 關于房地產市場發展中政府行為的國外研究

  國外學者的一些研究表明政府干預房地產市場的必要性。政府干預房地產市場能夠消除房地產市場失靈問題,這些市場失靈表現為市場效率低、公平性難以實現、低收入群體的住房保障低等(Grigsby,2005)。政府對房地產市場的干預對勞動生產率等內部效益、外部效益和時間-空間-部門的分配有好處(Burns L,2003)。在保護消費者、追求公平公正和緩解房地產市場的外部性方面,政府能夠起到作用(Quigley J,2004)。管制能夠糾正房地產市場對國民經濟帶來的波動,實現房地產市場的穩定(Glapham D,2006)。

  政府可采取各種手段對房地產市場進行干預。通過干預供給的方式有:土地和勞動的管制、生產補貼、質量和數量管制、資本費用融資、市場準入管制等(Lundquist,2004;Grether,2004)。通過干預需求的方式有:財產權利、購房補貼、契約的定義和執行、征稅、規制等(Tuner B,2004;Mcfarlane,2007)有學者研究了美國的房地產干預方式,諸如租金管制、抵押貸款制度的利息率、不動產稅收等(Hills J,2003)。

  關于政府干預房地產市場的效果方面,有研究選取愛爾蘭房地產市場發展中財政政策之一稅收政策的效果,認為稅收政策效果的持續性難以維持,因為當地經濟增長較快、房地產價格上漲不穩定以及房地產投資行為的壓力等因素會降低稅收政策的調控效果(Berry,2001)。Mostafa(2002)采用調查的方法開展了房地產市場發展中政府的角色以及在房地產價格調控中的效果,結果表明政府的干預有效影響到了土地供給和價格。Gruis(2000)、Vincent(2007)等的研究表明政府干預房地產市場的效果不佳現象。

  國外關于房地產市場發展中的政府行為研究涵蓋了政府干預的必要性、作用、角色,以及采取的干預手段方式,還通過相關研究分析政府干預房地產市場的效果。國外的這些研究為國內研究提供了一定的借鑒。

  1.2.2 關于房地產市場發展中政府行為的國內研究

  1.2.2.1 關于中央政府干預房地產市場的研究

  住房市場失靈、住房保障的社會責任、宏觀經濟周期循環等因素引發了中央政府對房地產市場的干預(王松濤,2009)。中央政府在房地產市場發展所構成的利益系統中扮演房地產市場制度和政策制定者角色(李永前,2010)。從全球房地產市場發展進行來看,共有三種模式,分別是自由市場模式、政府包辦模式和政府干預與市場機制相結合的模式,其中第三種模式要符合公平、效率和生態目標(丘潯,2012)。

  我國中央政府對房地產市場的宏觀調控有幾種類型:總量調控與結構調控、需求調控與供給調控、直接調控與間接調控(林徳華,2007)。這是從宏觀調控的作用對象進行劃分的。大部分學者從中央政府采取政策類型進行了分類。土地政策、金融政策、稅收政策是政府調控房地產市場的政策類型(姜建,2012)。貨幣政策是中央干預房地產市場的一種方式。學者王剛(2010)就貨幣政策對房地產市場的影響開展了實證分析,結果表明房價與貨幣供應量存在正相關,而與利率負相關,利率對房地產的投資產生混合影響。中央往往通過在供給和需求兩方面采用干預模式,供給方面的干預模式有土地供給和金融政策,需求方面有"二套房"政策、購房落戶政策、房貸政策等(徐源,2010)。

  如何對中央的房地產市場發展效果開展評估。張紅利(2012)提出了房地產調控長期績效評價指標體系和短期績效評價指標體系,短期績效評價指標包括土地交易價格指數、商品房交易量增長率、房價租金比等,長期績效評價指標體系包括商品房空置率、市場主體力量對比等。房地產市場理性發展的指標可在一定程度上為房地產市場發展效果提供評價依據。黃輝玲(2007)提出了房地產市場理性發展的單項指標,包括房價收入比、租售比值、空置率和住房消費支出比重。除了這些數據性評估指標,還有學者將政策公平性和政策效果的延時性納入到政策的評估指標中(徐源,2010)。

  那么,哪些因素影響了中央對房地產市場發展效果的發揮。學者王藝(2010)提供了綜合性的影響因素,她認為房地產市場發展的影響因素包括供需因素、政府政策、管制、壟斷以及合謀現象、城市化、公共物品供給壓力等。房地產市場宏觀調控政策的合理性也是影響因素之一。房地產市場發展政策違背市場經濟的相關規律是房地產市場宏觀調控失效的原因(王箏,2010)。政府在房地產市場運行中制定的政策導向是需要規制的地方出現規制缺失或不力,而在需要放松規制的地方則規制過度,這影響到了市場效率(王思鋒,2011)。在多個影響因素中,最受到學者關注的還是地方政府對房地產市場發展的行為因素。關于房地產宏觀調控政策,中央和地方的角色不一樣,中央是政策的先行者和始創者,而地方政府有些積極執行這些政策,有些消極執行。我國房地產市場行政調控的力度在不斷加大,然而房地產市場表現出時間性的反彈,這不由讓人質疑地方政府對房地產政策的執行力度(王翠蘭,2010)。地方政府的尋租行為以及開發商與地方政府對價格的合謀行為將對中央的房地產調控產生影響,而且這一現象會在相當時間內存在(徐江,2007)。地方政府與開發企業往往會為了共同利益而結成利益聯盟,從而推動了房價的上升,致使中央調控難以發揮成效(余凱,2007)。地方政府對土地出讓金的依賴以及地方政府和開發商的合謀壟斷行為使干預行為難以完成(陳晰,2011)。

  綜上,已有以中央政府干預房地產市場發展為主題的研究內容涉及較為全面,涵蓋了中央政府干預房地產市場發展的基礎和角色、中央政府干預房地產市場的主要政策和干預模式、中央政府干預房地產市場的效果及效果評估指標體系,同時也對中央政府干預房地產市場效果不佳的影響因素探討。其中大部分學者認同地方政府在房地產市場中的行為表現最為關鍵。由此,為了使中央房地產市場發展政策實現預期效果,最終實現房地產市場的平穩發展,從地方政府這一層面開展房地產市場的干預行為成為了重要選題。

  1.2.2.2 關于地方政府干預房地產市場的研究

  關于地方政府干預房地產市場的行為表現,現有文獻存在兩種觀點,一種觀點認為地方政府積極執行中央政策。地方政府的行為與我國房地產市場問題的出現密切相關(林徳華,2007)。地方政府具有對房地產市場進行監管的職能要求,地方政府應通過依照中央的宏觀政策和規劃,運用法律手段,并制定與房地產市場相關的優惠政策來推動房地產市場成為運行穩定、富有效率且兼顧公平的市場(方旭,2010)。

  另一種觀點認為地方政府消極執行中央政府。地方政府在干預房地產市場發展中有這些表現:地方政府在我國房地產市場發展所構成的利益矛盾系統中扮演謀求財政收入最大化的城市管理者角色(李永前,2010)。地方政府和中央在房地產市場的調控中構成了博弈關系,這一博弈關系的結果是博取土地收益、凸顯地方政績、利益集團施加影響、獲得高額地方稅收以及金融調控失效(余建源,2009)。王翠蘭(2010)表示房地產政策執行中地方政府處在委托-代理關系、多代理人委托關系和政府俘獲關系三種關系中,在這三種關系中,地方政府有三種不同的行為邏輯,這些行為邏輯產生的結果是地方政府不是配合宏觀政策,而是采取消極抵抗房地產宏觀調控政策,違背中央政策旨意。地方政府缺位、錯位和越位,既當運動員又當裁判員,具體表現為壟斷土地經營、監管不力、尋租行為普遍、造成宏觀經濟和社會建設失衡等(林徳華,2007;李永前,2010)。

  關于地方政府房地產市場干預行為的影響因素,已有研究歸納有:第一,利益因素。在房地產市場的調控上,中央與地方政府的利益關系既對立又統一(周建軍,2012)。第二,制度因素。現有的地方財政和收益體制等制度的不完善是導致地方政府在房地產市場發展中出現消極執行和變相推高房價等短期行為的原因(鄧志鋒,2011)。理解地方政府在房地產市場發展中的執行不力行為,需要明確地方政府面臨的激勵和約束因素。財政預算內外不同制度安排和房價調控問責機制的缺失對地方政府追求土地開發和土地財政產生強激勵力(錢滔,2010)。第三,外在因素。利益因素和制度因素是地方政府執行房地產市場執行不力的內在因素。地方政府在房地產市場干預中的失靈既有內在因素,也有外在因素。外在因素有房地產市場監管者與其它市場參與主體、保障性住房提供者與商品住房市場參與者之間存在角色不一致(方旭,2010)。中央對地方政府在房地產市場上的監督不力也是地方政府干預行為難以達到政策效果的外在因素(閆述乾,2011;周建軍,2012)。降低中央監督成本和提高中央監督效率有助于實現房地產調控的效果(周建軍,2012)。

  以上地方政府在房地產市場干預中的行為表現及影響因素具有一般性,但是不同的城市類型下的地方政府干預表現和影響因素在相似性的基礎上應當是存在一定差異性。學者郝東青(2012)針對性地分析了中小城市地方政府干預房地產市場的干預行為,認為中小城市地方政府政策并未真正落實,政策調控效果也不明顯,深層次原因是分稅制改革和土地制度,具體原因是存在著這些主體與房地產政策的多重博弈:地方政府與房地產政策、房地產開發商與房地產政策、銀行與房地產政策以及購房者與房地產政策。可見,關于地方政府房地產市場干預行為的個案研究還比較少,現有研究側重于普遍性研究。

  1.2.3 研究綜述總結

  已有研究表明政府干預市場具有相應的理論基礎。中央對房地產市場的宏觀調控效果并不明顯,其中關鍵原因是地方政府在房地產市場發展中的干預行為。這些研究顯示關于地方政府在房地產市場發展中的干預行為研究具有可研究性。然而,從已有研究中可以看到關于這方面的研究研究對象多為整體的地方政府,個案研究較少,且地方政府在房地產市場發展中的行為表現存在爭議。基于以上不足,論文以廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現及其背后的邏輯為研究內容,試圖豐富這方面的研究。

  1.3 研究思路

  1.3.1 研究前提

  本文對廈門市房地產市場的研究集中探討的是狹義的房地產市場。房地產市場主體、客體、交易的行為方式構成了房地產市場的最基本要素。依據不同的分類標準,房地產市場可分為不同的種類。依照房地產的用途分類,可劃分為辦公樓市場、商業用房市場、住宅市場、工業用房市場等。依照交易客體分類,可劃分為土地市場、房地產金融市場、房地產中介服務市場、房產市場等。依照房地產市場主體,可劃分為一級市場、二級市場、三級市場,一級市場的交易主體為國家和房地產開發商,二級市場的交易主體為房地產開發商和房地產消費者,三級市場的交易主體是房地產消費者和房地產消費者。房地產市場種類繁多,政府調控的目標和手段也不一,由于住宅領域的房地產市場與公眾最息息相關,也是中央調控的主要領域之一,所以,本文集中探討的是住宅領域的房地產市場中的地方政府行為。

  1.3.2 研究內容

  本文共分為六部分,具體為:

  第一部分是緒論。交代研究背景、研究理論和現實意義、對學術界已有的關于政府干預行為、房地產市場發展中的中央政府和地方政府行為等研究進行回顧,以期從總體上把握該方面研究的歷史與現狀。

  第二部分是廈門市政府在房地產市場發展中行為邏輯的理論分析。該部分通過分析文獻中我國地方政府行為邏輯的兩種觀點:地方政府自主性邏輯和地方政府受控制邏輯,及基于此兩種觀點延伸出的地方政府行為的兩個動力:追求 GDP 和財政收入最大化、規避問責風險,結合房地產市場的特征得出廈門市政府房地產市場發展的行為邏輯的理論假設。

  第三部分是廈門市政府在房地產市場發展中的行為實踐(2003-2014)。該部門從三個時間段(2003-2007、2008-2009、2010-2014)分別對中央對房地產市場宏觀調控情況、廈門市房地產市場發展情況、廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現進行分析。

  第四部分是廈門市政府在房地產市場中的行為邏輯及成因分析。基于第三章的分析,得出廈門市政府在房地產市場發展中的行為邏輯是權變性,并從信息不對稱、監管等多方面分析該行為邏輯產生的原因。

  第五部分是完善廈門市政府在房地產市場發展中行為的建議。通過第三、四部分對廈門市政府在房地產市場中的行為表現、行為邏輯以及行為邏輯產生的原因分析,從地方政府績效考核評估體系、問責制、監督體系等方面提出完善廈門市政府在房地產市場發展中行為的建議。

  第六部分是研究結論與展望。總結廈門市政府在房地產市場中的行為表現、邏輯、產生原因及政策建議,并提出今后要深入研究的內容。

  1.3.3 研究方法

  1、文獻法。通過查閱和公共管理學、政府經濟學等相關書籍、期刊網上的核心期刊,把握地方政府干預房地產市場發展行為的已有研究。

  2、案例研究法。以廈門市為研究個案,綜合分析中央房地產宏觀調控政策、廈門市房地產市場發展情況、廈門市政府房地產市場發展中的行為表現、行為邏輯等。

  1.4 技術路線、創新點與不足基于與已有研究的比較,本文希望在這些方面進行創新:在已有房地產市場的研究文獻中,研究對象多為整體的地方政府,個案研究較少,且地方政府在房地產市場發展中的行為表現存在爭議。本文以廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現及其背后的邏輯為研究內容,試圖豐富這方面的研究。

  本文存在的不足是:(1)限于本人的知識水平、時間和精力問題,研究對象限為廈門市,研究結論只適用于廈門市或與廈門市市情類似的城市,結論適用面較為狹窄;(2)影響地方政府的行為的因素還很多,比如地方政府間競爭情況、公眾對地方政府的評價等,本文基于地方政府自主性邏輯和地方政府受控制邏輯兩個理論依據,主要分析了中央層面的因素和經濟激勵因素,無法將所有因素一一考慮,可能導致分析不夠全面。

  本文的技術路線是:

  

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