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中央寬松調控——房地產市場漲幅趨緩期

時間:2016-05-20 來源:未知 作者:傻傻地魚 本文字數:7561字

    本篇論文目錄導航:

  【題目】廈門政府在房地產市場發展中的行為探究
  【第一章】廈門市房地產發展中政府干預研究緒論
  【第二章】政府在房地產市場發展中行為邏輯的理論分析
  【3.1  3.2】中央寬松調控--房地產市場漲幅趨緩期
  【3.3】 中央從緊調控--房地產市場兩重天時期
  【第四章】廈門市政府在房地產推進中的行為邏輯及成因
  【第五章】完善廈門市政府在房地產市場發展中行為的建議
  【結論/參考文獻】房地產發展中地方政府行為優化研究結論與參考文獻

  第 3 章 廈門市政府在房地產市場發展中的行為實踐(2003-2014 年)

  根據第二章的理論分析,廈門市政府在房地產市場發展中的行為實踐存在兩個理論假設:一是積極推動房地產市場發展,消極執行中央房地產調控政策;二是積極執行中央房地產調控政策。同時,如前所分析,地方政府自主性邏輯和地方政府受控制邏輯受經濟與財政收入激勵和中央政府對地方政府控制情況的影響,依據此,廈門市政府的行為主要取決于中央對房地產市場宏觀調控情況和廈門市房地產市場發展情況。第三章從三個時間段(2003-2007、2008-2009、2010-2014)分別對中央對房地產市場宏觀調控情況、廈門市房地產市場發展情況、廈門市政府在房地產市場發展中的行為表現進行分析,以期把握廈門市政府房地產市場發展的行為邏輯。

  3.1 中央從緊調控--房地產市場旺盛期(2003-2007)
  
  3.1.1 中央從緊的房地產宏觀調控政策

  3.1.1.1 中央政策主要目標:抑制房地產過熱、整頓房地產市場秩序

  國務院于 1994 年 7 月 18 日頒布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》,標志著我國全面推進住房市場化改革的確立,各地擔負起了推動和促進房地產市場發展的責任。與此同時,居民對于住房的需求得以釋放,政府不斷供給土地,可開發的土地增加,帶來了房地產市場投資過熱,城市住房價格高漲,遠遠超過普通居民可承受的水平,房地產市場中的不規范行為增多。因此,2003 年起,中央開始新一輪宏觀調控政策,旨在抑制房地產市場過熱,整頓房地產市場秩序。

  3.1.1.2 中央房地產市場發展主要政策措施
  
  據相關統計數據顯示,2003-2007 年間,中央共出臺 51 項宏觀調控政策(表 4),其中經濟調控政策 16 項,行政調控政策 34 項,法律調控政策 1 項。具體的政策措施有:

  (1) 采取從緊的貨幣政策

  2003-2007 年間,中央采取了從緊的貨幣政策。存款準備金率調整方面,中央共 15 次上調存款準備金率(表 3.1),存款準備金率從 6%調整到 14.5%.存貸款利率調整方面,中央共 8 次上調存貸款利率(表 3.2)。

  (2)采取從緊的財稅政策
  
  2003 年 6 月 5 日,中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,其中規定,"房地產開發企業申請銀行貸款,自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的 30%.對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%,貸款期限最長不得超過 2 年。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的,首付款比例仍執行 20%.對購買第二套以上(含第二套)住房的,應適當提高首付款比例。借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過 60%,貸款期限最長不得超過 10 年".2004 年 4 月,國務院再次發出通知,決定適當提高包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例,房地產開發(不含經濟適用房項目)由 20%及以上提高到 35%及以上。2005 年 3月,央行取消房地產貸款利率優惠,將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,并實現下限管理。對房地產價格上漲過快的城市,要求將首付比例從20%提高到30%.

  2 005 年 4 月 30 日,建設部等七部委聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》,規定自 2005 年 6 月 1 日起,對個人購買住房不足 2 年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。2 0 06 年 5 月 2 9 日,國務院辦公廳下發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,從 2006 年 6 月 1 日起,對購買住房不足 5 年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅 對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。從 2006 年 6 月 1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%.

  3.1.2 廈門市房地產市場發展:旺盛態勢

  2003-2007 年間,廈門市經濟總量增幅維持在 10%以上,財政收入除 2004 年增幅較低外,其它年份漲幅在 20%之間。具體到房地產市場發展上,無論是從住宅供應量,還是從商品房銷售面積、銷售金額銷售價格看,2003-2007 年間,廈門市房地產市場總體表現為旺盛發展態勢(表 3.4)。2003 年全年商業用房建筑面積批準量與 2002 年相比上升 50%,商品房銷售面積 329.53 萬平方米,首次突破 300 萬關口,比2002年上升了14%,超出本年批準預售面積 17.7 萬平方米,商品房銷售金額136.7億元,比 2002 年上升了 31%,平均銷售價格達 4148 元/平方米,比 2002 年每平方米上升了 551 元。2004 年全年廈門市商品房銷售面積 359.88 萬平方米,比 2003 年上升了 9%,超出本年批準預售面積 39.56 萬平方米,超出近 12%,全年商品房銷售金額 177.65 億元,比 2003 年上升了 30%,平均銷售價格 4936 元/平方米,比 2003年每平方米上升了 788 元,漲幅 19%.2005 年廈門市商品房全年銷售面積為 321.36萬平方米,成交量比 2004 年下降了 18.60%.2006 年全年商品房、商品住宅供應量分別為 407.77 萬平方米、305.68 萬平方米,較去年同期分別上升了 23.93%、34.79%,商品房總銷售量為 411.57 萬平方米,同比上升 28.07%.2007 年商品房及商品住宅供應量較去年同期均有較大幅度增長,商品房、商品住宅供應量分別是 603.65 萬平方米、442.21 萬平方米,較去年同期分別上升了 48.04%、44.66%,商品房總銷售量為 473.06 萬平方米,同比上升 14.94%,商品房總平均價格為 8410 元/平方米,與去年同比上升 24.99%.

  3.1.3 廈門市政府對房地產市場干預行為

  總體而言,2003-2007 年間,廈門市房地產政策基本按照中央宏觀調控的精神執行。主要表現為:

  第一,響應中央宏觀調控目標,提高購房門檻。2003 年,廈門市政府制定《廈門市戶籍管理若干規定》及實施細則,對 1996 年以來實施的購房入戶政策進行調整,提高島內入戶門檻,降低島外入戶門檻。政策規定:購買島內 150 平方米以上、島外 80 平方米以上商品住房的可一次性辦理房屋產權人或其共同居住的配偶、父母或子女不超過 3 人的常住戶口,取消購買非住宅房屋入戶規定。同時規定購買二手住房,不能在廈門市落戶。

  第二,遵照中央政策,出臺內容一致的細則。為貫徹落實建設部等七部委聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》,廈門市政府出臺《關于明確廈門市享受優惠政策普通住房標準嚴格稅收征管的通知》,與中央調控政策內容一致,廈門市同樣規定"對個人購買住房不足 2 年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過 2 年(含 2 年)轉手交易的,銷售時免征營業稅".同年頒布的《廈門市人民政府貫徹落實國務院辦公廳關于切實穩定住房價格通知的實施意見》,除了響應中央政策內容外,廈門市還對拆遷面積作出承諾,2005 年房屋拆遷不得突破發改委和建設廳下達的 82.5 萬平方米的年度城市房屋拆遷計劃。

  2005 年,為貫徹國務院及國家相關部委關于加強房地產市場宏觀調控精神,廈門市主管局發布《關于規范我市房地產市場秩序嚴禁違法違規銷售商品房的通告》,禁止期房轉讓,實行實名制購房。

  第三,遵照中央政策,開展房地產整治活動。為進一步規范房地產市場秩序,改善投資和消費環境,促進房地產市場持續健康發展,廈門市主管局聯合工商局、建設局、規劃局開展房地產市場專向整治活動,依法查處 22 起違法違規銷售商品房行為。廈門市主管局、財政局、稅務局、物價局發布《關于明確廈門市享受優惠政策普通住房標準嚴格稅收征管的通知》(廈國土房【2005】171 號),自 6 月 1 日起,享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 140 平方米以下、成交價格在 7000 元/平方米以下。

  3.2 中央寬松調控--房地產市場漲幅趨緩期(2008-2009)

  3.2.1 中央寬松的房地產宏觀調控政策
  
  3.2.1.1 中央政策主要目標:救市和規范房地產市場

  2008 年-2009 年期間,美國發生次貸危機,造成國際經濟形勢劇烈動蕩。受到次貸危機蔓延、外部需求不足、冰雪等自然災害等各類危機的影響,我國經濟增速明顯減緩。2008 年前三個季度 GDP 增長 9.9%,比 2007 年同期回落 2.3%,近 6 年經濟增長第一次回落一位數。2009 年前三個季度 GDP 增長 7.7%,比 2008 年同期又下降了 2.2 個百分點。另外,房地產市場發展方面也受到我國宏觀經濟下行的影響,發展低迷。2008 年-2009 年期間,國房景氣指數總體呈現下滑趨勢,2008 年 10 月,國房景氣指數連續下降 11 個月,2009 年 3 月,國房景氣指數首次跌破 100,跌至94.74 點,并累計下滑 15 個月。全國房地產開發企業完成土地購置面積同比下降5.6%,全國土地開發面積同比下降 2.5%,商品房施工面積增長率也同比下降 4.1%,房地產開發累計投資增速同比下降 7.2%.同時,大部分城市樓盤交易量呈現萎縮,房價漲幅趨緩,甚至下降。全球經濟衰退,我國經濟增長放緩,面臨下行壓力,房地產市場低迷,在這一背景下,中央將救市和規范房地產市場作為宏觀調控的主要目標,出臺了系列與此目標有關的房地產宏觀調控政策。

  3.2.1.2 中央房地產宏觀調控主要政策措施

  (1)放松從緊的貨幣政策

  房地產市場開發資金有一半以上來自于銀行貸款,所以貨幣政策是調整房地產市場發展的主要策略之一。2008-2009 年期間,央行放松了從緊的貨幣政策,采取適度寬松的貨幣政策,具體體現在存款準備金率和存貸款利益的調整上。2008 年 7月之前,央行總體采取上調存款準備金率政策。僅以 2007 年為例,共上調存款準備金率 10 次。2008 年 1-7 月,央行依然執行從緊貨幣政策,連續 5 次上調存款準備金率(表 3.5),存款準備金率甚至達到我國存款準備金率新高。不過,美國金融危機爆發影響我國經濟形勢,2008 年 7 月份后,央行放松從緊的貨幣政策,連續兩次下調存款準備金率(表 3.6)。2008 年 9 月 25 日,下調 1 個百分點,2008 年 10 月15 日,下調 0.5 個百分點。

  在存貸款利率的調整方面,與 2003-2007 年期間央行采取上調存貸款利率的政策措施不同,2008 年-2009 年期間,央行采取了下調存貸款利益政策,并且連續四次降息(表 3.6)。2008 年 9 月 16 日,自 2002 年 2 月起,央行 6 年來首次下調存貸款利率,下調 0.27 個百分點。2008 年 10 月 9 日,央行第二次下調存貸款利率,下調 0.27 個百分點。2008 年 10 月 30 日,央行繼續下調存貸款利率,一年期存貸款基準利率從 3.87%下調至 3.6%.2008 年 11 月 27 日,央行第四次下調存貸款利率,一年期存貸款基準利率從 3.6%下調至 2.52%.

  (2) 適度松綁從緊的財稅政策

  2008 年-2009 年期間,中央還適度松綁了從緊的財稅政策。2008 年 10 月 22日,財政部與國稅總局聯合發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》,其中規定:對于首次購買 90 平方米及以下普通住房的,契稅稅率統一下調至 1%.對個人銷售或購買住房免征印花稅,對個人銷售住房免征收土地增值稅。這項政策被業群體看做為涉及房地產相關財稅政策松動的一個表現。2008 年 2 月 4 日,中國人民銀行、銀監會聯合發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》,對經濟適用住房開發貸款的相關事宜作出規定,其中規定開發經濟適用房,房地產開發企業的貸款利率可以適當下浮 10%以內。開發經濟適用房,房地產開發企業的項目資金本不低于項目投資的 30%,比 35%的常規要求有所降低。開發經濟適用房,房地產開發企業的貸款期限一般為 3 年,最長不超過 5 年,比常規 2 年的還款期限有所延長。財政部、國稅總局聯合推出減半征收經濟適用住房契稅;免征廉租住房租金收入的營業稅、房產稅;減征個人出租住房所得的個人所得稅等一系列保障性住房稅收優惠政策。2009年 5 月 27 日,國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》,明確了保障性住房和普通住房項目的最低資本金比例為 20%,其它房地產開發項目的最低資金比例為 30%.這是自 2004 年以來執行 35%自有資本金貸款比例后的首次下調。

  2009 年 6 月 19 日,銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》雖然重申了要嚴格執行二套房政策,但從內容上并無進一步收緊。2009 年 10 月 1 日,《新保險法》

  正式實施,其內容中涉及到,保險公司資金運用渠道除銀行存款外,由現行的"買賣金融債券"拓寬為"買賣債券、股票等",并增加了"投資不動產"的內容。這一規定拓寬了保險資金的投資渠道,而對于房地產業而言,其投資資金來源也拓寬了,在一定程度上緩解了金融危機后房地產市場融資困難問題,支持了房地產市場的投資。

  (3)繼續控制房地產市場土地開發

  2008 年-2009 年期間,中央共出臺 19 項與房地產市場發展相關的土地政策(表3.7),繼續控制和規范房地產市場中的土地開發。2009 年 1 月 6 日,監察部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》,2009年 6 月,國土資源部下發《關于在保增長保紅線行動中加快處理批而未用土地等工作的通知》,2009 年 8 月 12 日,國土資源部、監察部聯合下發《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》,提出要加強土地出讓執法和監察力度。2009 年 9 月 4 日,國土資源部下發《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》, 2009年 9 月 26 日,國務院下發《關于集約用地的通知》,針對開發商首次明確規定了相對嚴格的閑置費用標準,并指出將很快對閑置土地征收增值地價稅。除了對土地開發作出規定外,中央還加強了對這些政策的考核和檢查力度。2009 年 1 月 21 日,國土資源部推行《單位 GDP 和固定資產投資增長的新增建設用地消耗考核辦法》。

  2009 年 4 月 24 日,住房和城鄉建設部、監察部關于治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題的專項工作電視會議召開。會議明確了專項治理的主要內容:加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查;嚴肅查處違法違規違紀案件。重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對 2007 年 1 月 1 日-2009 年 3月 31 日期間完成規劃許可的開發項目逐一進行自查,對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的,對部門責任人從嚴處理。

  3.2.2 廈門房地產市場狀況:供應量和銷售量下降

  金融危機對經濟帶來的影響是,使得虛擬經濟的危機向實體經濟蔓延。這使得我國經濟發展形勢面臨了較大的挑戰。廈門市的經濟特點是以外向型經濟為主,由此,金融危機對廈門市的影響相對明顯。典型的表現是,廈門市整年的經濟增幅不斷下降,呈高開低走之勢,增長幅度是 22 年來最低值。2008-2009 年期間,廈門經濟狀況漲幅放緩,無論是地區 GDP 漲幅,還是地區財政收入漲幅,都較之同期下降。

  房地產開發投資均出現負增長,2008 年較去年下降 5.4%,2009 年較去年下降 9.9%.

  具體到廈門市房地產市場方面,2008 年全年商品住宅供應量較去年同期降幅較大。全年全市商品房供應量是 591.89 萬平方米,較去年同比下降 1.95%,且島內供應量遠低于島外供應量。其中,商品住宅全市供應量是 271.86 萬平方米,較去年同期下降 38.52%,島內供應量低于島外供應量。房地產新開工面積僅為 421.57 萬平方米,下降 58.1%.2008 年廈門全市商品房、商品住宅銷售總量較去年同期均有較大降幅,商品住宅降幅大于商品房降幅。2008 年全市商品房總銷售量為 265.16 萬平方米,同比下降 43.95%,其中,島內商品房銷售比例占 50.91%,所占比例較去年同期下降 11 個百分點;商品住宅銷量為 104.39 萬平方米,同比下降 67.12%,僅為去年銷量的三分之一。全市完成商品房銷售面積 408.04 萬平方米,下降 18.0%,其中住宅銷售面積 169.64 萬平方米,下降 54.1%;商品房銷售額 238.86 億元,下降41.8%.從商品房銷售價格上看,2008 年廈門市商品房總平均價格為 6140 元/平方米,與去年同比下降 26.99%.

  3.2.3 廈門市政府對房地產市場干預行為

  第一,積極執行中央政策,松綁從緊的購房條件。2008 年 7 月 30 日,廈門市國土資源與房產管理局聯合財政局、地方稅務局、物價局頒布《關于調整廈門市享受優惠政策普通住房界定標準的通知》,將島外購房入戶門檻降至 70 平方米,島內購房入戶門檻降至 100 平方米。不僅如此,廈門市還調整普通住宅范圍,擴大受惠人群。廈門市政府于 2008 年 11 月 14 日出臺《關于促進我市房地產市場持續健康發展的若干意見》(廈府辦(2008)258 號)。內容包括了對首次購買 90 平方米及以下普通住房,契稅稅率統一下調到 1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;對個人將購買超過 2 年的普通住房轉讓交易的,暫免征收營業稅;對個人轉讓自用 2 年以上住房的,暫免征收個人所得稅;調整普通住房優惠政策標準、提高公積金貸款額度和年限、給予契稅退還等 10 項政策。這些政策緊緊圍繞消費者利益,鼓勵和支持居民購房消費,拉動經濟。11 月 26 日,為貫徹實施財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅[2008]137 號),廈門市主管局和財政局聯合下發《關于房地產交易環節稅收過程中首次購房界定等有關問題的通知》,明確首套房界定標準和實施細則,使更多家庭享受稅收優惠。2009 年 3 月 5 日,廈門市又貫徹落實《福建省人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,其中按照國家要求對居民首次購買普通自住房提供貸款的貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7 倍,最低首付款比例調整為 20%.

  第二,主動扶持房地產市場發展。當廈門市房地產供應量和銷售量下降,為最大化 GDP 和財政收入,廈門市政府在中央政策沒有規定的方面還積極開展系列活動刺激低迷的房地產市場。2009 年,廈門市主管局聯合有關部門大力發展 2009 年房產推介活動、土地推介會,在房地產市場持續低溫的情況下,構筑一個政府與開發商交流的平臺,幫助企業樹立信心開拓市場。開展"海西城市群一小時生活圈"廈門人居巡展活動,設立"廈門市房地產市場展廳",集中展示廈門市人居環境、商品房項目,介紹相關購房知識。聯合廈門日報社和廈門電視臺在本地媒體及省內外媒體高密度連續宣傳廈門市房地產政策,進行廈門市房地產市場動態信息披露和分析。

  2009 年 2 月,為促進住戶消費和新區開發,廈門市政府調整購房入戶政策。廈門市主管房局會同市公安局制定并發文《關于調整我市購房入戶政策的意(廈府辦【2009】28 號》。對在廈門市同安、翔安區夠買商品住房 70-80 平方米的,除享受原有購房入戶政策外,可辦理不超過 2 人的常住戶口。另外,對廈門市島內購房入戶政策進行適度調整,凡購買本島五緣灣、觀音山、湖邊水庫片區內 100-150 平方米商品住房,可辦理不超過 2 人的島內常住戶口等。

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