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中央從緊調控——房地產市場兩重天時期

時間:2016-05-20 來源:未知 作者:傻傻地魚 本文字數:3312字

    本篇論文目錄導航:

  【題目】廈門政府在房地產市場發展中的行為探究
  【第一章】廈門市房地產發展中政府干預研究緒論
  【第二章】政府在房地產市場發展中行為邏輯的理論分析
  【3.1  3.2】中央寬松調控--房地產市場漲幅趨緩期
  【3.3】 中央從緊調控--房地產市場兩重天時期
  【第四章】廈門市政府在房地產推進中的行為邏輯及成因
  【第五章】完善廈門市政府在房地產市場發展中行為的建議
  【結論/參考文獻】房地產發展中地方政府行為優化研究結論與參考文獻

  3.3 中央從緊調控--房地產市場兩重天時期(2010-2014)

  3.3.1 中央從緊的房地產宏觀調控政策

  3.3.1.1 中央政策主要目標:抑制房地產市場過熱、規范房地產市場

  金融危機后,我國出臺了系列政策以促進住房消費和投資,房地產市場得以回升。隨著房地產市場回升,部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭,投機性購房再度活躍。2010 年,全國 70 個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位,全年同比上漲 19.85%,環比上漲 14.74%.房地產開發企業購置土地面積 4.1 億平方米,比上年增長 28.4%,增幅高于 2009 年 47.3 個百分點。2011 年,全國商品房銷售累計均價達 5502.1 元/平方米,同比上漲 7.73%.土地價格方面,全國大部分地區土地價格比去年同期大幅增長。中央房地產市場發展在此背景下拉開序幕,其主要目標是抑制和規范房地產市場。

  3.3.1.2 中央房地產宏觀調控主要政策措施
  
  (1)從緊的房地產財稅政策

  2010-2014 年間,中央共出臺了 9 項從緊的房地產財稅政策(表 3.9)。從內容上看,包括了上調首套房首付支付比例;上調二套房首付支付比例;上調住房公積金貸款利率;上調個人住房貸款利率;擴大房產稅試點范圍。

  (2)出臺"限購"等行政政策

  中央同時出臺了 3 項"限購"等行政政策(表 3.10),2010 年 4 月 15 日中央頒布限購令,2010 年 11 月 15 日,國家外匯管理局頒布"限外令",限制境外個人及機構在境內購房。2011 年 8 月 17 日,住房和城鄉建設部對新增限購城市名單作出 5項建議標準,進一步擴大"限購令"的實施范圍和實施力度。

  (3)實行先從緊后寬松的貨幣政策

  2011 年間,中央采取從緊的貨幣政策,但是由于加息導致居民消費價格指數持續走高,通貨膨脹產生,加息也使得房貸難度加大,開發商融資受困,房地產企業"錢荒"現象顯現,因此,2012 年間,中央從從緊的貨幣政策轉向寬松的貨幣政策,共 5 次下調存款準備金率。

  (4)引入問責和督察

  2012 年 7 月,為抑制房地產市場中的投機行為,切實保障地方落實房地產市場發展政策政策,鞏固已有的房地產市場發展成果,國務院專門派出 8 個督查組,對地方政府貫徹落實中央房地產宏觀調控政策情況進行專項督察。國務院督查組深入了有關部門和機構核查政策落實情況,實地查看商品住房項目,并從當地群眾中聽取意見和建議。督查的重點是檢查住房限購措施執行情況,差別化住房信貸政策執行情況,住房用地供應和管理情況,稅收政策執行和征管情況。對落實房地產市場發展政策措施有偏差、不到位的,國務院督查組將督促進行整改。另外,國務院對"限購令"等行政政策均建立了工作責任制,以考核地方在貫徹落實中央政策時的行為表現。

  3.3.2 廈門房地產市場發展:增長放緩

  2010-2014 年間,廈門市經濟總體持上升趨勢,但是漲幅存在下降情況(表3.12),2012 年 GDP 增長幅度僅為 2011 年增長幅度的一半,地區財政收入也表現出類似的情況,總體呈增長態勢,但 2012 年財政收入增長幅度僅為 2011 年增長幅度一半。具體到廈門市房地產市場發展上,房地產市場表現為整體增長放緩。房地產開發投資方面,2011 年和 2012 年增長幅度均不及 2010 年增長幅度,2011 年增長幅度僅為 2010 年的三分之一。商品房銷售量方面,2010 年全年廈門市商品房銷售量為 479.20 萬平方米,與去年同期相比,下降 14.53%.2011 年廈門市商品房銷售量為 441.85 萬平方米,較去年同期下降 7.79%.2012 年商品房銷售量為 613.26 萬平方米,較去年同期上升 38.79%.商品房銷售價格方面,2010 年廈門市商品房總平均價格 7726 元/平方米,同比下降 10.14%.

  3.3.3 廈門市政府對房地產市場干預行為

  第一,遵照中央政策,出臺內容一致的細則。2010 年,在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后,廈門市研究制定了《廈門市人民政府關于促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》(廈府【2010】161 號),提出優化土地供應結構,增加普通住房供應,加強房地產用地批后監管,促進項目動工和上市11.

  2010 年 9 月底,在中央出臺《住房和城鄉建設部等四部委關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》后,廈門市主管局制定了《關于貫徹落實住建部等五部委房地產宏觀調控政策促進我市房地產業持續健康發展的意見》,其中規定,從2010 年 10 月 1 日起,同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房,該政策被業內解讀為"最嚴格限購令".與此同時,制定了《關于貫徹落實<福建省住房和城鄉建設廳關于進一步加強商品房預售管理的通知>的若干意見》(廈國土房【2010】46 號),嚴格實行商品房預售價格申報制度。在中央出臺《住房和城鄉建設部等四部委關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》后,廈門市政府對住房公積金個人住房貸款政策進行調整:首套住房 90 平方米以上首付比例不低于 30%;購買第二套房,公積金貸款首付比例不得低于 50%;第三套房則不能享受公積金貸款。

  2011 年,中央"新國八條"頒布后,廈門市國土資源與房產管理局及時出臺了實施意見,先后印發《關于落實居民家庭限購商品住房政策的通知》、《廈門市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》、《關于調整廈門市房地產三級市場交易基準指導價的意見》、《關于妥善處理差別化住房信貸政策執行中有關問題的通知》等配套政策措施。除了以上舉措外,廈門市首次制定并向社會公布 2011 年新建住房價格控制目標,明確提出"2011 年全市新建住房價格指數同比漲幅明顯低于全市年度 GDP和人均可支配收入增長幅度"的目標。經過努力,年度新建住房價格指數漲幅 5.7%,實現預期調控目標。出臺《廈門市國土資源與房產管理局關于落實居民家庭限購商品住房政策的通知》,要求各單位嚴格執行本市限制居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)購買商品住房的政策。2011 年 12 月 31 日,廈門市政府作出決定,廈門市住房限購政策在 2011 年 12 月 31 日截止期滿后繼續執行。

  廈門市國土資源與房產管理局領導人曾經表示,"我們一直都是嚴格執行中央制定的國五條政策,對目前開發商新開的樓盤,我們也嚴格執行價格指導,可以算是最嚴格的管理措施了".國務院房地產市場發展督查組在對福建省開展督查調研時,也指出"廈門市委、市政府高度重視房地產調控工作,通過系列舉措,福建、廈門的房地產市場發展已取得明顯成效".

  第二,自主調整政策救市。雖然中央政策仍以抑制房地產過熱為目標,廈門市政府一定程度上也遵照中央政策執行。但是,當廈門房地產市場增速有所下降時,廈門市政府試圖打破中央宏觀調控目標,在本區域調整一些政策進行救市。首先,松綁公積金政策。廈門市差異化調整島內外普通住宅標準,將原本的普通住房標準實際成交價格單價界定調整為島內、島外分別按不同標準界定,標準調整后進一步擴大了廈門市普通住房范圍。其次,調高公積金貸款額度,2012 年 1 月底,廈門市出臺了公積金貸款額度調整相關規定,住房公積金個人住房貸款額度由原 30 萬元提高到 40 萬元,雙職工住房貸款額度由原來 60 萬元提高到 80 萬元。第三,擴大公積金提取范圍,作出規定,支持父母、子女提取公積金購買首套住房。第四,逐步放開限購政策。在中央尚未出臺放開限購政策情況下,6 月份,廈門市被傳以非文件形式部分放開限購,500 萬元以上的高端物業銷售和外地戶口居民購買第二套住房不受限制。盡管廈門市國土資源與房產管理局向《證券日報》記者表示,尚未探討取消限購政策的會議,但據相關房地產企業透露,廈門市限購政策事實上已經部分放開。 8 月 15 日,《廈"閩八條"細則》出臺,正式以文件形式松動限購政策(表3.13),表 3.13 顯示,此次政策明確放開了島外限購和島內高端住宅限購政策,不再限制島外投資性購房和預售價格以及也松動了之前的限貸政策。

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