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中國房地產供給側的管理研究

時間:2016-11-02 來源:未知 作者:chunt 本文字數:6320字
  摘要

        2015年11月,中央財經領導小組提出“在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側結構性改革”的思想,并且部署了四項措施:第一,化解過剩產能;第二,開展降低實體經濟企業成本行動;第三,化解房地產庫存;第四,防范化解金融風險。那么結合房地產市場的實際,對供給側管理的理論基礎是什么?為什么要去房地產市場進行供給側改革(改革是管理的重要內容)?怎樣對房地產進行供給側管理?研究房地產供給側的結構性改革既有利于我國房地產市場的平穩、健康發展,又有利于呼應國家政策,與上述四項措施結合起來。
  
  一、房地產市場供給側管理的理論分析
  
  簡單地說,供給側就是市場的供給方面,需求側就是市場的需求方面,供給和需求本來是市場老生常談的話題,是經濟管理類專業學生的必修課。從國家戰略的層面提出來,一則體現我國重視市場經濟在資源配置中的基礎性作用,二則凸現國家領導人治國的專家風范,三則說明我國的社會主義市場經濟在供給側存在問題,有進行結構性改革與管理的必要。從供給側和需求側的關系來看,供給側和需求側是相生相伴、相互聯系、相互影響的(圖1),需求側主要是通過投資、消費和出口三駕馬車來直接刺激經濟增長,而供給側是從勞動力、土地、資本和創新四個要素來進行改革,滿足潛在的需求,創新需求,進而刺激潛在的經濟增長,最后結果也是引致經濟顯性增長。從供給側研究房地產市場不是否認需求側的作用,而是為了更好地服務需求,是為了開發新的需求。
  
  需求側與供給側管理關系示意圖
  
  需求側管理的主要倡導者是凱恩斯,凱恩斯主義理論核心是為了避免經濟衰退,短期內可以采取刺激需求的對策,比如減少對企業的稅收,增加政府的投資;當經濟高漲時,增加企業的稅收,減少政府的投資。總的思想就是通過政府的干預來“熨平”經濟波動。從需求側來看,一方面,隨著我國經濟自上世紀90年代起高速增長以來,人民生活水平不斷提高,對住房的需求不斷增長,加上期間需求刺激,住房價格不斷上漲及基于預期的上漲,居民的需求被激發、放大,大量的企業涌入房地產行業獲取豐厚的利潤,又進一步刺激和加劇了這種需求。造成一、二、三、四、五線城市層級模仿,需求放大后,供給也隨著房地產企業逐利之心而放大。另一方面,由銀行、證券、融資擔保公司等金融企業提供的服務也為居民房地產市場的需求放大起到了推波助瀾的作用。
  
  供給側的理論鼻祖薩伊創造了著名的薩伊定律,他認為供給自動創造需求。供給雖然能夠創造需求,但是短期內在國民經濟的個別部門出現供給和需求失衡的現象,由于市場的自我調節功能,不可能產生遍及國民經濟所有部門的普遍性生產過剩。只要市場機制有效,企業家是理性的,市場就還可以自動實現均衡。隨后供給學派基本傳承了薩伊的衣缽,比如芒代爾在批判凱恩斯主義的過程中,逐步形成了供給學派思想,其后拉弗、羅伯茨等也反對和批判政府的各種刺激政策,推崇薩伊定律。拉弗提出拉弗曲線,認為減少所得稅、邊際稅率、資本收益稅,激勵工作、儲蓄和投資,進而可以引致資本家投資,增加生產和供給。從供給側來看,我國房地產行業目前的癥狀是供給和需求的錯配,一方面房地產商有大量的房屋庫存,另一方面消費者(包含企業、事業單位及個人等各種類型)有大量新的、高品質的需求沒有得到滿足。
  
  供給學派的實踐證明供給側管理在特定的經濟條件下是有效的。翻開世界經濟史,上世紀70年代美國經濟陷入滯脹,里根1981年出任美國總統,祭出“經濟復興計劃”的大旗:降低稅率,減少政府干預,縮減政府開支,緊縮貨幣供給。其中,個人所得稅邊際稅率從70%降至28%,提高了可支配收入,增加了勞動供給意愿,推動消費上行。企業所得稅率從46%降至33%,增加企業盈利和投資意愿。里根的經濟主張獲得矚目的成功,給美國經濟帶到“大穩健”時代,為其經濟長期增長打下了堅實基礎。人們稱之為里根主義,是供給學派的重要分支。同一時期,英國面臨滯脹與產業結構性問題的雙重疊加,“撒切爾主義”(Thatcherism)運用降低稅率和改革國企帶領經濟走出衰退的泥淖。我國政府當前提出的供給側的結構性改革,化解房地產庫存的舉措,就是希冀借助改革達到經濟結構的調整和優化,同時避免經濟潛在增速下行的幅度過大,這實質是全面深化改革在要素領域的連續和深入。我國房地產市場的供給側改革與管理也可以借鑒上述經驗,結合我國實際情況,從勞動力、土地、資本和創新四個方面制定對策。
  
  二、我國房地產市場供給側管理的動因分析
  
  此次我國中央層面之所以從戰略高度提出基于供給側的結構性改革,結合房地產業來看原因是復雜多元的,學者們有各個角度的解讀。不管從怎樣的角度進行分析,一定要先搞清楚房地產市場的基礎:(1)供給側的要素。土地、建筑商、房屋、房地產銷售商、中介機構、銀行、金融機構、目前的庫存等,供給側以房屋為主體衍生出許多要素及相關者,研究供給側,這些要素都要考慮。(2)需求側的要素,居民、企業、事業單位、非盈利機構、資金等,研究供給側,同樣要考慮與之相伴相生的需求側的要素。(3)中介要素。房屋置業擔保公司、建筑設計機構、擔保公司,融資公司、房屋中介、銀行、金融機構。中介要素促進供給與需求雙方的合作、交易。(4)監督管理要素。國土資源部(部、局)、建設局、建筑商主管部門、物價管理部門、住建委、質量監督與安全監督管理部門、住房公積金管理中心等,這些部門站在國家政府層面,對房地產市場進行適時適當的調控。總而言之,房地產市場是一個復雜的多主體、多要素市場,從目前我國對房地產市場開展供給側改革的動因來看,筆者認為歸納起來主要有四個方面。
  
  (一)維持經濟持續穩定發展
  
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