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美國養老地產經營模式

時間:2017-01-18 來源:未知 作者:陳賽楠 本文字數:6971字
  第 5 章 美國養老地產經營模式
  
  美國養老地產不是單純的供給老年人居住的房屋,也不僅僅只是一種盈利的方式,它是一整套完整的金融生態系統,它的組成部分包括開發者、投資者和運營者三個方面[15].如上文所述,投資商主要由房地產投資信托基金、非盈利組織和私募基金共同構成,三種投資商所關注的重點會有所不同,REITS 側重于關注對資產是否能夠較長時間地持有;私募基金更加側重資產能否升值,物業是否能夠以校低的價格買進,以較能否以較高的價格賣出;非盈盈利組織一直資金取之于民,用之于民的理念,它的資金主要來自于社會捐贈和政府的補助,因此,作為養老地產的投資人,它更加關注自己投資的房地產所產生的社會效益能否被更多的低收入人群所受益。美國養老社區排在最前的十家,除上文所提到的五家REITS 公司外,其余的五家分別為 BOSTON CAPITAL 私募基金、HolidayRetirement 地產商,他們為一家非盈利組織、兩家投資商、兩家運營商。
  
  5.1 三種主要經營模式
  
  投資商、開發商、運營商三者在養老地產的構建過程中協同合作,分工各有不同[16].運營商和投資商從實質上來講是開發商的客戶,開發商按照投資商和運營商的建設方案為其建造房產,待項目建設完成,投資商或者運營商再將建好的房產按合同約定的價格買下。有的開發商與運營商共同建立公司來進行地產項目的建設,有的開發商同時充當開發商和運營商兩個角色。與此同時,投資商和運營商為了降低開發環節的資金成本,一般會選擇將開發的工作交由第三方也就是開發商來完成。另外,由于運營商對物業的管理更加專業和規范。不論投資商是盈利性質的還是非盈利性質的,都會將自己持有房產的物業交給運營商進行管理。
  
  這些運營商對養老社區的管理與對酒店的管理很相似,依靠規模效應產生盈利。美國養老地產共有三種運營模式,分別是凈出租模式、委托經營模式以及這兩種模式的演變體,經營+租賃模式[17].
  
  5.1.1 凈出租模式
  
  這種模式下,養老地產的持有方會將物業的經營部分出租給專業的物業運營商,出租方不再繳納與物業相關的保險費、維修費、護理費等相關費用,每年只向承租者收取約定的租賃費。在這樣的一種模式下,房產投資者的收益額相對穩定,基本上是固定的。上文中提到的美國最大的房地產投資信托公司 HCP 所采用的就是這樣一種凈出租的經營模式。
  
  5.1.2 委托經營模式
  
  與凈出租模式相雷同,養老地產的委托經營模式也是房地產持有方將與房地產相關的物業的經營交由運營商打理。差別在于經營風險的負擔者不再是運營商,而是開發商。運營商每年只是向開發商收取相應的物業管理費作為自己的盈利。
  
  雖然風險較凈出租模式要高,但是,開發商享有因物業經營而產生的大部分盈利。Ventas Inc 有 1/3 的房產都是采用的這樣一種運營模式,Ventas Inc 獲得的是物業經營管理所產生的絕大多數費用,雖然 HCP 的資產要遠比 Ventas Inc 的資產規模大很多,但是由于 Ventas Inc 采用了一種高風險且高回報的物業經營模式,它的年收益卻能夠和 HCP 相持平。
  
  5.1.3 租賃+委托經營模式
  
  這種模式下,運營商跟開發商簽訂委托協議,運營商從開發商手中獲得部分權益。采用這種方式的物業公司能夠收到的不僅僅是開發商支付的物業管理費,還有部分經營收益。而對于運營商來說,此種模式的好處在于兩點,一是在分攤了經營風險的基礎上獲得更多的經營收益;二是這樣的合作模式能夠激發運營商的管理積極性,更有利于提高物業收益,1970 年成立的 HCR 采用的就是這樣一種運營模式。
  
  5.2 三大經營主體基本職能
  
  投資商的基本功能有三點:(1)為開發商融資(2)開發商將房產建好后購買并持有物業 3.選擇物業的經營模式;投資者的類型主要有三種:(1) REITs,它著重關注的是資產的持有能否長久,強調收益的均衡穩定(2)私募基金:對象主要為機構投資者,側重關注資產收益的升值空間(3)非營利性機構:這些機構的關注點在于能否利用公益性捐贈和國家補貼為低收入老年人提供養老服務;投資商的盈利方式有兩種:(1)凈出租模式,此種模式下投資者能從物業運營商手中獲得相對穩定的收益(2)委托經營模式,采用這種方式的投資者能夠將大部分的物業運營收益放入自己的囊中。
  
  開發商的職能有兩點:一是根據投資商的建設需求建造養老房地產;二是房產建成后按照雙方的合同約定的價格向投資商或運營商出售物業。開發商按照專業化程度可以分成兩種:一類是像 Pultehomes 和 Meadowmont 這樣專業化程度高的養老地產開發商,另外一類就是其他的普通開發商。開發商的盈利方式是利用銷售物業獲得的收入和建設成本之間的差額獲得收益。
  
  運營商的職責在于:(1)為住戶和開發商供給與物業相關的服務,包含物業的管理和維護(2)為養老房產的住戶提供相關的養老服務,包含日常飲食起居和醫護服務等。根據對物業持有程度的多少可以將運營商分為兩類:(1)在物業運營過程中對物業經營性權益持有較多的企業,例如 Brookdale.(2)其他對物業經營性收益持有相對較少的運營商,例如 Sunrise.運營商主要有兩種盈利模式:(1)凈出租模式,持有物業收益權的大部分,能夠獲得大部分的經營性收益(2)委托經營模式,收益來源主要是向房產持有人收取的經營管理費。
  
  5.3 美國養老地產經營案例分析
  
  美國的老年社區市場經營情況比較復雜,新型社區不斷出現,市場競爭相當激烈,要想在激烈的角逐中贏得市場份額,養老地產的經營者就應當在園區規劃建設上進行不斷的調整和改進,以適應現代社會對滿足客戶體驗的需求。太陽城模式和 CCRC 養老社區模式是美國現有的兩個具有代表性的養老地產經營案例,兩者在內部設計、園區規劃以及盈利模式上都相當地完備。
  
  5.3.1 太陽城模式
  
  我國通常都會將老年人用夕陽來比喻,比如夕陽產業、銀發產業等,但是,美國人將老年人比喻為太陽,地處美國佛羅里達州的養老社區太陽城中心(SunCity Center)的名字就由此而來。太陽城所在的地域原本是一片沙漠棉花田,土地很便宜,而且氣候炎熱,一位名叫德爾·韋布的建筑商就決定購買這里的土地建筑一些住宅,早先的盈利目標主要為從寒帶來此度假的農民,其后逐漸發現來此度假的絕大多數都是老年人,從此,他將這一區域的營銷目標定位在老年人身上。于是,1961 年在這里成立了太陽城養老社區,住在太陽城里的住戶基本上全都是美國人,也有來自其他國家的 1.6 萬戶住戶,太陽城內的居民數仍處于持續增長的趨勢。
  
  5.3.1.1 太陽城內部劃分
  
  太陽城中心不僅是全美國最受歡迎的養老中心,它的盛譽更是世界聞名,太陽城中心劃分為“自由廣場”、“太陽城中心”、“國家之殿”、“湖中之塔”、“阿斯頓花園”、 “庭院式住宅”六大社區板塊。價位跨度也很大,單從連體式公寓來講價格就有 90000 美元到 200000 美元的差別,無論是哪個國家、哪個年齡階段的老年人在這里都可以找到適合自己的生活方式。
  
  在這六大板塊居住的居民享受著共同的公共基礎設施,包括共同的醫療服務機構、超市、娛樂設施、健身館等。除此之外太陽城中心還開展了各種各樣的老年課程和活動,例如縫紉、繪畫等。即活動了老年人的思維又增加了入住者之間交流溝通的機會。太陽城一切以老年人為中心,齊全的設施配備、應有盡有的服務體驗盡在社區之內,更配備有統一的安全防范措施,使入住的老年人能夠更有安全感。
  
  5.3.1.2 太陽城設計特點
  
  太陽城養老住宅的開發有許多的特點,在選址方面,一般都會將選址定在郊區,一考慮到養老地產居住的人群,多數都是在消費年輕時積攢的積蓄,因此將社區選在郊區可以大大降低房價帶來的壓力,郊區土地便宜,這里的房價僅為市區的三分之一,對老年人群體來說具有很大吸引力;二是選址環境開闊,有利于營造舒適的居住環境,如上文所描述的那樣,在美國太陽城養老社區被稱為“高爾夫愛好者的天堂”,擁有的高爾夫球場的面積多達 1200 畝。美國佛羅里達州的太陽城還是聞名世界的高爾夫球培訓學校 BENSUTTON 高爾夫學校的本部所在地,這里每年都會舉行全美草地保齡球錦標賽,可見太陽城總部的選址環境相當怡人[18];美國太陽城規定只有年紀在 55 歲以上的老年人才可以申請入住,如果老年人需要家人的陪護,18 歲以上的陪護人員每年的陪護時間不得多于 30 日。
  
  太陽城的客戶的目標定位很準確,主要針對的客戶群就是 55-70 歲之間的老年人,主要客戶群相對年輕化,這些老年人的特點就在于具有良好的經濟基礎的同時身體狀況又很好,具有強烈的社交和娛樂需求,為了滿足居住人群的這些需求,除了高爾夫球場游泳池這樣的大型配備外,社區還為老年人配備了許多的戶外運動設施以及娛樂會所,這些場所也是太陽城社區的很大一部分收入來源,太陽城內包括七個運動娛樂中心和兩大俱樂部 The Mariposa Lodge 和 AspenClubhouseThe Mariposa Lodge,太陽城養老社區內并沒有配備專門的醫護配套設施,如醫院、診所等,它的醫療配套主要依靠于政府提供的公共基礎設施和公建配備,因此,太陽城在選址過程中也會考慮到醫療建筑的遠近,這樣做的目的是為了減少前期的資金投入,降低開發風險,進一步加強資金的利用率。太陽城內的醫療護理服務方面則會通過第三方機構來提供,包括家政服務、醫療保健等專項服務。
  
  太陽城現在已經發展為享譽世界的養老地產品牌,在美國的 10 多個州已經建立了 20 多個太陽城養老社區,建立了超過 100000 個單位的房屋,并仍以年均增加 300 個單位房屋的量進行開發,美國養老地產業的太陽城模式有許多優秀的經驗值得我們學習和借鑒。
  
  5.3.1.3 太陽城盈利模式
  
  太陽城的收益主要來自于兩個方面,一方面是出售房產所得的一次性收入,通過銷售迅速收回房產開發和建設成本;另一方面是長期性收入,主要來自于兩個方面,一方面是房產出租帶來的租金收益,另一方面是設施使用帶來的租賃收益。在太陽城中心設有多種多樣的娛樂設施,例如保齡球館、健身館、游泳池等,這些娛樂設施的使用是要收取一定費用的,但是費用并不高,一般入住者都能夠承受得了,這些費用也是太陽城中心收益的一部重要的來源。美國人對高爾夫球的喜愛眾所周知,同樣,太陽城中的居民大約 1/3 都很愛好高爾夫球這項適合老年人的運動,在太陽城每人每年在繳納了 1500 美元的會費后,就能夠享受城內配備的到擁有 126 個球洞的高爾夫球球場。每年僅高爾夫球會員費這一項收入額就高達 900 萬美元之多,加上太陽城內各種娛樂會所的收益,太陽城每年會費項目的收入約為 1100 萬美元,僅這兩項長期收入的金額基本上可以與每年賣出 50套房產所形成的收入一樣多,可見長期性收入在太陽城中心的收益中占有舉足輕重的地位。
  
  5.3.2 CCRC 養老社區
  
  在美國,CCRC(Continue Care of Retirement Community)養老社區也是一種主流的養老居住選擇,CCRC 也就是持續護理退休社區,許多人選擇這里安度晚年與其家庭式的居住方式由很大的關系,它的銷售賣點在于將社區服務逐步精細化。在醫療配備和專業護理人員的配備上也相當的完備,老年人在社區內一旦有什么突發狀況發生都能夠在第一時間內得到救護處理,這樣就使得老年人居住得更加有安全感,比起太陽城模式,CCRC 在救護方面的優勢就更勝一籌。因此,入住 CCRC 護理社區的老年人年齡層就要比太陽城模式老年人的年齡范圍要寬泛,CCRC 養老社區充分考慮入住者的年齡情況和身體狀況,再以此為根據為老年人匹配相應的住所。住戶人生中的三分之一都會在這里度過。經過 100 多年的革新與發展,CCRC 養老社區向著越來越復合化的方向發展。
  
  5.3.2.1 CCRC 內部劃分
  
  CCRC 養老社區最大的特點就是以老年人的自身情況為基礎對產品類型進行細分,并且隨著老年人身體和心里狀況的變化來調換住處和相應的服務,這樣可以保證老年人長久地在同一個社區內居住,不會因為身體狀況的下降而在不同護理級別的養老院之間輾轉。CCRC 養老社區將入住的老年人分為三種,第一種是年齡在 55 到 65 歲之間的老年人,這部分老年人剛剛步入老年階段,身體狀況普遍要比較硬朗,一般性的生活起居都有能力自己獨立完成,因此將這一類老年人稱之為自理型老年人,CCRC 養老社區會為這部分老年人提供獨立的住所,為這些老年人提供醫療、緊急救助、日常餐飲以及保潔等基礎性服務,與此同時,社區內還開設多種興趣班來豐富老年人的日常生活;第二種居住者是生活半自理型的老年人,稱之為借助型老年人,除可以得到與自理型老年人同樣的日常護理服務外,還為他們提供吃飯、穿衣服、洗澡等基礎協助服務,同時,為了滿足這類老年人的精神生活,還會為他們提供一些與其身體相適應的活動;第三種老年人被稱之為借助型老年人,這一類老年人屬于生活完全沒有自理能力的老年人,這些老年人通常年齡都在 80 歲高齡以上,并且居住在特殊社區里,由專業的醫療護理團隊進行 24 小時的全天候監護。對入住老年人進行分類的方法并不是絕對的,如果入住者的年齡不高,但是由于身體狀況不佳等原因也是會為其匹配協助型或者借助型的居住環境以及高級的護理服務,等到患者身體好轉后又可以轉換回普通的護理單元。
  
  5.3.2.2 CCRC 設計特點
  
  與太陽城模式地產項目相比,CCRC 型養老社區中大部分是由養老院轉化而成的,在產品設計上也更加的人性化,對于配套設施和服務的質量要求較高,CCRC 養老社區有如下幾個特點。
  
  1.社區布局更加緊湊
  
  為了更好地為老年人提供照顧,CCRC 項目建設多選址在郊區地帶,以多層建筑為主,與太陽城相比,密度更加緊湊,選擇這樣的建筑方式目的就是為了節省人力開支,為老年人提供更便捷的服務。美國的人力成本相對較高,CCRC 養老社區對護理人員的需求量大、質量要求高,CCRC 養老社區護理員工人數和入住老年人的人數基本持平,密集的居住環境可以大大節省護理服務所產生人工成本,節省開支。
  
  2.各個分社區的設計側重點不同
  
  從設計的總體布局來看,CCRC 中獨立居住單元、協助生活單元和完全護理單元根據入住者的普遍特點而形成具有不同特點的設計重心,例如,獨立生活單元會在建設環節中側重對交流空間的建設,滿足居住者溝通的需求;協助護理單元會更加側重室內設計的人性化,給入住者提供更加便捷的生活體驗;對于完全不能自理部分,會更加注重醫療設施的建設。CCRC 提倡入住者之間的交流和溝通,不同的板塊間也有公共交流空間,或正式或隨意,營造出一種集積極樂觀、健康舒適為一體的社區養老氛圍。
  
  3.充分考慮老年人的特殊性
  
  在房產建設時 CCRC 養老社區充分考慮了老年人的身體特殊性,室內設計者統一采用通用化設計理念(Universal Design),這種設計理念滲透到建筑環境的每個微小細節中,核心目的是使居住者不需要專門的指導就能夠直接使用室內設施,CCRC 在建造過程中始終貫穿著一種思想:如果設計出的產品能夠被生活部分不能自理的人所使用,那這種設計也可以被其他人所使用。通用化設計的好壞有幾個特定的標準,分別從操作性、可認知性、便捷性和包容性來進行評判。
  
  可操作性是指設計的產品是否能夠有效地達到設計者預期的理想效果。可認知性指的是不論使用者的自身情況如何,他們都能夠通過某種感官來感受到產品的存在,并迅速了解它的功能。便捷性指的是產品使用起來足夠方便,不需要繁瑣的學習過程就能夠熟知產品的性能;包容性在養老地產室內設計中是比較具有代表意義的,它所指的是將無法避免的偶然的危險動作所造成的影響減少至最少。在這幾種設計理念的合力作用可以使住戶的居住質量從最細微處得到改善。
  
  5.3.2.3 CCRC 盈利模式
  
  與太陽城的收益模式相類似,CCRC 的部分收益也來自于房地產的出售,但是它最主要的收入來自于月費收入和一次性的會費收入。月費主要是對出租型住宅的入住者收取的費用,出租型住宅不像購買型住宅一樣需要一次性支付高昂的買價,因此選擇出租型住房的老年人越來越普遍,但是每月繳納的月費價格就會比較高一些,這些入住者對房屋沒有所有權,但是當他們去世或者是離開社區以后,前期繳納的費用會有部分返還給他們或者是其親人。月費的金額要根據護理的難度而定,對于健康的居民每月收取的月費金額大約為 3000 美元,協助護理型長者的年費為每月 4000 美元,完全照護型老年人的年費每月在 5000 美元到6000 美元不等。除此之外,出售性房產的購買者也要繳納一定的月費,作為對社區內設施和配套醫療服務的使用費。會費也就是入門費,想要入住 CCRC 養老社區的老者需要在入住時一次性繳納 20 萬美元到 100 萬美元不等的入住費,金額的大小由入住者選擇的房間的大小而定,對于養老社區來說,收取會費可以很大程度上彌補前期建設過程中的成本支出,但是,從居住著的角度講,一次性的高額會費有著一定的風險性,如果養老社區因經營不善而倒閉,那么這部分會費很有可能就一去不復返了。
  
  CCRC 養老社區收入中的近 80%都是由身體狀況較好的自理型單元所帶來的,這些老年人居住的獨立型社區以為老年人提供舒適的生活環境為核心理念,獨立居住型社區需要入住者繳納較高的會費。與協助型老年住戶和生活不能自理型老年住戶相比,獨立居住型老年住戶的老人不需要過多的醫療護理服務,因此,采用高租金的方式恰好可以彌補收益性較低的護理服務的收入水平。
  
  由上文可見,入住 CCRC 養老社區的老年人無論是選擇購買住房還是租住住房都會產生相對高額的費用,對于選擇 CCRC 的老年人來說,這筆錢從何而來?入住時一次性繳納的會員費主要是老人用自己的積蓄及退休金來支付,月費部分,也就是與每月醫療和護理以及衛生清掃相關的費用則主要是由保險來負擔,美國有著強大的養老保險系統,為老年人晚年生活減少了許多后顧之憂,這也是美國人普遍愿意選擇 CCRC 照護社區的主要原因之。
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