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房地產市場供給問題與調控對策

時間:2017-02-24 來源:中國金融 作者:盛松成,龍玉 本文字數:4413字
  摘要

        我國房地產調控的效果一直不盡如人意,房價幾乎單邊上漲,似乎越調控,房價越高。我們認為,其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月,國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說,需求調控主要側重于短期,供給調控則更加側重于中長期,且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合,并處理好房地產市場與經濟發展的關系。
  
  我國房地產調控以需求調控為主
  
  我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性,反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征:當房價過高時,通過抑制需求來給市場降溫;而在房地產低迷或萎縮的時期,同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如,2005年出臺一系列需求調控措施后(包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等),房地產銷售增速有了明顯回落;房地產市場在2008年、2012年的上行,以及最近一輪房價上漲(2014年底開始),也都和各部門放松對需求的管制有關(見圖1)。
  
  最近,熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例,9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度,合理調整土地供應結構,加快自住型商品住房用地供應,強化“控地價、限房價”的交易方式,進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后,又于10月8日公布六條措施,嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策,以確保房地產市場平穩健康發展。
  
  通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到(見表1),各地房地產調控舉措中,既有需求調控,也有供給調控,但仍然以需求調控(如限貸、限購政策)為主。并且,需求調控的措施更加具體、可落實,而供給方面的調控舉措則比較籠統,而且是原則性的,短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量,效果幾乎是立竿見影的,但卻不是一個“治本”的方法。并且,我國房地產供給方面的問題比較突出。
  
  我國房地產需求調控與供給調控的比較
  
  房地產市場供給方面的問題較為突出
  
  我國房地產市場供給端的問題比較突出,一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來,一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看,2016年9月,一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
  
  第一,住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢,其中房地產用地面積下降更多。2013~2015年,全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%(見圖2和圖3)。據有關方面監測,在16個熱點城市中,有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中,有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看(見表2),一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。
  
  2016年第二季度一線城市各用途低價增速
  
  第二,房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至2016年9月末,全國房地產開發貸款余額7.04萬億元,同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點,比上年末低9.09個百分點;自2015年6月份以來總體趨于回落,反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元,同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點,比上年末高8.63個百分點,反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元,同比多增約1.8萬億元。
  
盛松成,龍玉. 房價調控的有效方法是供需并重[J]. 中國金融,2016,(21):16-18.
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