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房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的有效對策

時間:2020-02-25 來源:納稅 作者:劉清艷 本文字數:3384字
房地產開發論文經典范文10篇之第六篇:房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的有效對策
 
  摘要:隨著我國市場經濟的不斷發展,給我國房地產開發企業提供了較大的發展空間,然而房地產開發企業面臨著諸多國家宏觀政策調整等因素的制約,特別是在國家調整土地政策的經濟背景下,房地產開發企業獲取土地的壓力也不斷加大,房地產開發企業想要獲得較大的利潤空間,就必須做好土地增值稅納稅籌劃工作來控制運營成本,這樣才能提升房地產開發企業的綜合競爭實力。本文從土地增值稅納稅籌劃策略出發,以S企業為例來分析房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃,并提出了幾點提升房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃效果的對策,降低房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃風險,促進我國房地產開發企業得到健康穩定的長期發展。
 
  關鍵詞:房地產開發企業; 土地增值稅; 納稅籌劃;
 
  一、土地增值稅納稅籌劃策略
 
  (一)通過稅收優惠政策籌劃
 
  政府部門在土地增值稅納稅籌劃中是一支有形的手,能夠引導我國市場經濟,保持了市場經濟的穩定性和平衡性。政府部門可以在特定的時間內,為指定的行業提供減免稅的優惠政策,因此,企業應當時刻關注土地增值稅稅收政策,并合理的利用稅收政策,努力達到享受土地增值稅稅收優惠政策條件。
房地產開發
 
  (二)通過計稅依據進行籌劃
 
  企業為了降低土地增值稅稅額可以通過價格來調整銷售收入,在進行會計核算的過程中,按照確認收入的規定,根據實際情況對不需要確認的收入可以選擇不對收入進行結轉,例如對代理費用等通過合同安排、業務流程重組將其在房價之外單獨收取,以減少所要確認的收入,從而減少增值額,降低土地增值稅。
 
  二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃分析—以S企業為例
 
  (一)S企業簡介
 
  S房地產企業主要從事開發、銷售、租賃、管理及長期持有優質住宅及多用途物業,在發展多功能、可持續發展社區項目方面擁有卓越的成績。公司以房地產開發為核心,以商業物業經營管理、物業服務、房地產專業服務為支持,堅持房地產主業與資本運營協調發展和良性互動的發展模式,同時以經濟效益為核心,完善產品體系與城市布局,努力擴大公司的品牌效應。一直以來對質量的執著及對創新的堅持,建立了良好的品牌聲譽和市場口碑。
 
  (二)S企業土地增值稅納稅籌劃存在的問題
 
  (1)納稅籌劃意識淡薄。一方面,管理層的思想觀念決定了企業的發展方向,經過調查我們發現,S企業管理層主要工作是負責設計安排組織結構,以及企業的發展戰略,很多管理層都是土木建筑專業人士,在擴大生產經營規模的企業發展戰略下,對土地增值稅納稅籌劃工作并不是很重視。在S企業中僅僅有40%員工有土地增值稅需要進行納稅籌劃的意識,同時,由于S企業涉稅品種較多,業務流程也比較復雜,各個項目的具體情況也有所差異,設計和完善土地增值稅納稅籌劃方案也就會花費大量的財力和人力,在這樣情況下,S企業管理層從節約成本等方面考慮,在內部并沒有設立專門的納稅籌劃部門,而是由財務人員來負責土地增值稅納稅籌劃工作,從表面上來看雖然節約了一些人工成本,但是卻不利于減輕S企業的稅負,不利于該企業的長期健康發展。
 
  另一方面,由于S企業管理層沒有認識到土地增值稅納稅籌劃工作的重要性,導致宣傳土地增值稅納稅籌劃工作的力度不夠,S企業中60%的員工也缺乏對土地增值稅納稅籌劃工作的重要性認識,認為籌劃工作僅僅是財務人員的職責,因此不能積極地參與到土地增值稅納稅籌劃工作當中去。
 
  (2)制定的制度不完善。S房地產開發企業并沒有制定出嚴格的土地增值稅納稅籌劃的規章制度,納稅籌劃流程也缺乏完整的指導,由于缺乏專門的納稅籌劃流程,導致整個土地增值稅籌劃流程的隨意性和主觀性較大。雖然S房地產開發企業的稅務人員會按照企業實際需要和國家政策來制定土地增值稅納稅籌劃方案,但是,籌劃的效果卻僅僅局限在項目核算和收入核算方面。同時,由于S房地產開發企業項目支出在不斷的調整,前提投入的資金較大并且周期較長,在后期并沒有按照實際情況適當的調整土地增值稅納稅籌劃方案,嚴重影響到納稅籌劃的效果。
 
  (3)與稅務部門缺乏溝通。我國稅收法律制度的不斷完善和調整,導致房地產開發企業與稅務機關對土地增值稅政策的理解有所偏差,這樣就會給房地產開發企業帶來較大的稅收風險。S房地產開發企業與稅務機關工作人員溝通較少,往往出于被動處理稅務關系的狀態,在處理稅務爭議的過程中也沒有做好溝通協調工作,嚴重影響到稅務機關和房地產開發企業之間的關系。
 
  三、房地產開發企業提升土地增值稅納稅籌劃效果的對策
 
  (一)提升土地增值稅納稅籌劃意識
 
  隨著房地產開發企業經營規模的不斷擴大,在房地產開發企業營業利潤中土地增值稅的比重也在不斷的攀升,因此稅收籌劃工作的重要作用也越來越明顯。因此,房地產開發企業要樹立起先進的土地增值稅納稅籌劃意識,將納稅籌劃落實到生產運營當中去。房地產開發企業的管理者要認識到土地增值稅納稅籌劃工作是能合理安排和規劃生產經營環節的稅收業務,使得土地增值稅納稅籌劃意識貫穿在整個生產經營活動中。同時。房地產開發企業的管理者也要通過定期培訓以及宣傳教育的方式,讓全體員工了解到土地增值稅納稅籌劃的重要性,積極地參與到土地增值稅納稅籌劃工作去,將土地增值稅納稅籌劃思想融入到企業文化當中去。
 
  (二)制定完善的納稅籌劃機制
 
  一方面,房地產開發企業要完善土地增值稅籌劃工作流程,在前期建設的時候會投入較大的資金,土地增值稅納稅籌劃工作是經營決策的基礎,因此稅務籌劃人員要根據房地產開發企業的項目規劃、籌資方式、銷售方式等進行規劃和部署,選擇合適的策略和方法,提高土地增值稅納稅籌劃的有效性。由于土地增值稅計算時可扣除項目主要包括土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅費及按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目等。因此,房地產開發企業在開發階段應合理歸集開發成本,盡量增加可扣除項目金額,以控制增值額;在銷售環節中要嚴格按照土地增值稅的征收規定,合理的調整價格,嚴格控制收入,科學合理的進行土地增值稅納稅籌劃。
 
  另一方面,房地產開發企業要加強部門之間的協調,開發階段成本的分配,需要項目部門和設計部門按照工程規模的大小來分配和預算成本,由管理層和銷售部門來控制銷售環節的價格,合同部門和財務部門要配合來確定清算的時間。因此可以看出,土地增值稅納稅籌劃工作是比較系統復雜的工作,需要各個部門工作人員進行配合和協作,這樣才能提高土地增值稅納稅籌劃工作的全面性。
 
  (三)加強與稅務部門之間的協調溝通
 
  我國土地增值稅稅收政策是在不斷調整的,因此,為了避免房地產開發企業在理解政策上存在偏差,就要加強與稅務部門之間的協調溝通,積極主動的向稅務部門學習稅務知識,例如可以邀請稅務人員定期到企業內部解讀土地增值稅政策,避免理解土地增值稅政策偏差的問題出現。同時在制定土地增值稅納稅籌劃方案的過程中,也要征求稅務部門的相關意見,適當的調整納稅籌劃方案,降低土地增值稅納稅籌劃成本,因此可以看出,房地產開發企業做好土地增值稅納稅籌劃工作的基礎和前提是與稅務部門加強聯系。
 
  (四)加強對納稅籌劃人員的培訓力度
 
  房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃是一項系統復雜的工作,涉及到有很多稅種,因此為了保證納稅籌劃工作的合理合法性,就需要高素質的納稅籌劃人員完成土地增值稅納稅籌劃工作,房地產開發企業要為納稅籌劃人員提供更多的學習機會,積極參加稅務機關組織的土地增值稅培訓課程,制定科學合理的激勵獎罰機制,定期對納稅籌劃人員的培訓結果進行考核,將考核結果與納稅籌劃人員的工資績效和職位晉升相掛鉤,這樣可以調動起納稅籌劃人員工作積極性和能動性,組建一支高素質的土地增值稅納稅籌劃隊伍,提升房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的能力水平。
 
  四、結語
 
  綜上所述,房地產開發企業通過科學合理的土地增值稅籌劃可以大大的減輕稅負,降低自身納稅籌劃風險,合理利用國家土地增值稅優惠政策,完善土地增值稅納稅籌劃工作,提升房地產開發企業的利潤空間,規范房地產開發企業的稅收行為,提高房地產開發企業的綜合競爭實力。
 
  參考文獻
  [1]劉尚芳.土地增值原因與土地增值稅研究[D].山東大學,2014.
  [2]張倩.土地增值稅征管過程中稅收風險識別方法研究[D].云南財經大學,2015.
  [3]徐宏偉.LYLS地產有限公司土地增值稅稅收籌劃研究[D].山東大學,2015.
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    劉清艷.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃探析[J].納稅,2020,14(06):41+43.
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