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房地產開發企業資金管理的重要性

時間:2020-02-25 來源:中國集體經濟 作者:李鋼 本文字數:5461字
房地產開發論文經典范文10篇之第七篇:房地產開發企業資金管理的重要性
 
  摘要:自改革開放以來,我國現代化經濟飛速發展,房地產行業自20世紀90年代開始迅速崛起。近20年來,房地產業已成為國家經濟發展的重要組成部分和關乎民生的重要支柱產業。我國人口基數大,增長速度快,房子作為剛性需求,是廣大人民群眾安居樂業的基本保障。因此房地產企業的健康發展在維護國民根本利益和社會穩定中起到了至關重要的作用。然而,隨著市場競爭的日益激烈和政府對房地產市場調控力度的加大,房地產企業的發展受到了一些不利的影響,同時也面臨著諸多亟待解決的問題。資金是現代企業賴以生存的血液,尤其在房地產企業,資金管理已成為其發展的重要因素。它不僅是企業生產經營的基礎,也是保持良性運轉,擴大經營規模,實現盈利目標的必要保障。然而,隨著房地產企業規模的不斷擴大,以及宏觀調控對房地產市場的遏制,使企業資金管理中的問題和弊端逐漸顯現,導致部分企業出現了財務危機,甚至面臨資金斷裂的風險。因此,必須加大對資金的管理力度,制定有效的資金管理手段,才能提升企業的核心競爭力。文章闡述了房地產開發企業資金管理的特點和其重要性,分析了當前企業資金管理中存在的問題,并提出了相應的對策建議,以為相關企業的健康發展提供參考。
 
  關鍵詞:房地產開發企業; 資金管理; 應對舉措;
 
  一、房地產開發企業資金管理的特點
 
  (一)資金需求量大
 
  房地產開發企業屬于資金密集型企業,對于資金需求量較大。首先,由于土地資源稀缺的屬性,政府對于土地供應有限,使得土地價格不斷上升,居高不下,土地價款所占用的資金比例進一步提高。其次,開發過程中,規劃設計、建筑安裝、市政園林等成本費用種類繁多,再加上通貨膨脹導致材料價格不斷上漲的影響,因此,企業對于資金的需求長期保持在較高的水平。
房地產開發
 
  (二)資金回收期長
 
  受到房地產開發周期的限制,企業從開發伊始的資金投入到實現銷售,再到收回全部款項,時間跨度較長,最快也要將近2年時間。如果考慮到宏觀調控的影響,資金回收期可能會進一步延長。由于資金投入量大,且回收時期長,企業會產生大量的資本成本。
 
  (三)投資風險大
 
  由于資金投入量較大,且占用時間較長,與一般商品不同,房地產項目在短時間內難以變現,這就注定了其存在很高的資金流動性風險,加之房地產行業是國家支柱型產業,是政府重點關注的行業,時常面臨國家的宏觀經濟調控。因此,房地產開發過程中易受到外部環境的影響,不確定因素較多,存在著一定的經營管理風險。
 
  二、房地產開發企業資金管理的重要性
 
  (一)提升管理水平,增強企業競爭力
 
  財務管理在房地產企業中占有重要地位,是企業管理的核心。而資金管理又是財務管理的關鍵部分。因此企業的資金管理活動,直接影響了企業財務管理的有效性,進而決定了企業的整體管理水平。行之有效的資金管理制度和措施,能夠明顯提高企業的運行效率,促進整個企業管理水平的提升。科學合理的資金管理,能夠提高資金的使用效率,加快資金周轉速度,降低資金成本,通過對資金的整合優化和合理配置,給企業帶來額外的經濟效益,從而增強企業在市場中的競爭力。
 
  (二)防范資金風險
 
  由于房地產開發企業具有資金密集型的特點,資金配置和結構的合理性和高效性至關重要。資金數額龐大,需要科學的優化組合,以保證穩定的現金流,降低財務風險,保證資金安全。根據企業的開發節奏,在各個環節中控制資金的投入規模與進度,掌控開發進度,降低企業的財務風險。合理的、有針對性的資金管理計劃能夠提前對資金的使用和融資進行統籌安排和規劃,防止融資過早、資金堆積,產生不必要的資金成本,同時也可以避免關鍵階段的資金不足,甚至出現資金鏈斷裂的風險。
 
  (三)促進企業持續健康發展
 
  資金管理水平對于房地產開發企業的正常運轉起著決定性的作用。科學有效的資金管理,可以增強企業資金的流動性,優化企業內部的資本結構,降低資金成本。穩定數額的資金儲備,健康循環的資金鏈條可以緩解企業在運營中遇到的困難和問題,確保房地產項目的順利開發,保證企業的經營戰略和長遠規劃的實施,從而促進企業核心競爭力的提升和企業本身的可持續發展。
 
  三、現階段房地產開發企業資金管理存在的問題
 
  (一)房地產開發企業融資渠道較為單一
 
  眾所周知,房地產開發企業,在項目開發建設過程中,需要長期巨額的資金投入。目前,企業資金的融資渠道主要有三個:第一是企業本身持有的資金;第二是股權融資;第三是通過銀行等金融機構貸款來獲得資金。根據當前資本市場狀況,大多數房地產開發企業,只能通過銀行信貸方式滿足資金需求,融資結構比例嚴重失調,貸款數額無法滿足企業需要,也不能與企業需求形成有效匹配。而對于銀行信貸的過度依賴,也直接導致了企業資產負債率過高。相比于企業對于資金的大量需求,單純依靠銀行信貸的支持,將會導致資金來源渠道過于狹窄。缺乏多元化的融資方式,不僅使融資金額受限,還可能會引發財務風險。較為單一的融資渠道是當前房地產企業普遍面臨的重要問題。
 
  (二)房地產開發企業資金管理制度不夠完善
 
  近些年,房地產行業迅猛發展,寬松的發展環境,使得部分企業放松了對于資金的管理。房地產開發企業,一般采取多個項目共同開發的經營方式,且項目都比較分散,甚至跨區域經營。各項目在開發過程中,都會在項目所在地成立獨立法人的項目公司,各項目公司根據經營需要又會開設多個銀行賬戶,這種局面導致各個項目公司之間的資金處于分散狀態,很容易造成資金閑置,既不利于集團企業對資金的整體掌控,也不便于資金的統籌規劃。再加上部分企業管理者對于資金管理不夠重視,資金管理意識淡薄,缺乏貨幣時間價值觀念,過于樂觀的判斷房地產行業發展趨勢,缺少資金風險意識等客觀因素,直接導致了資金管理制度的建設不夠完善。房地產開發企業的資金管控能力差還表現在資金在使用過程中的監管機制不夠健全,各環節的管理控制不到位。企業對于資金疏于管理,造成了資金使用效率低下,從而降低了企業的經濟效益。
 
  (三)房地產開發企業預算管理流于形式
 
  眾多房地產開發企業,對于預算重視度較低,沒有完善的預算制度。尤其是大型國有企業,只重視財務報表預算,忽視資金預算。大型國有企業,往往只針對利潤表中幾項關鍵財務數值進行所謂的預算管理,這種管理,只能預估未來的利潤表中的數據,并未實現對資金預算的有效管理。由于對資金預算的管理不到位,當資金充足時,容易造成資金浪費,從而降低資金使用效率當資金短缺時,對于未來某個時間段可能出現的資金缺口,無法提前預判,等到資金真正出現問題時,再考慮融資為時已晚,已經喪失最佳時機,增加了企業資金鏈斷裂的風險。除資金的預算制度不健全以外,大多數企業還經常出現預算執行不嚴格的情況。資金預算流于表面形式,實際資金的使用與預算發生偏離,出入較大,甚至嚴重不符。這種缺乏實際效用的預算形式,不但浪費時間和資源,還導致企業無法對各個部門的資金配置進行有效控制,造成資金的分配及使用十分不合理,甚至發生超支現象。
 
  (四)房地產開發企業信息化程度較低
 
  隨著科技的發展,企業的信息化程度逐漸提高,房地產開發企業的管理,更離不開信息化平臺,各種成本管理系統,財務管理系統,營銷管理系統,工程管理系統等辦公軟件,已經越來越多的被各企業所應用,并在工作中起到了很好的管理效果。但到目前為止,與已經趨于成熟的各種企業管理軟件相比,資金管理的信息化平臺建設程度相對較低,對于資金管理系統的運用,很多房地產開發企業還未能引起足夠重視。資金管理系統的建設,不僅可以豐富資金管理手段,還可以使企業整體的信息化管理更加均衡。
 
  四、房地產開發企業資金管理的對策
 
  (一)拓展融資渠道,實現多元化融資
 
  融資渠道的單一,已經限制了房地產企業的發展。打破企業信貸資金來源的壟斷,降低企業對于銀行等金融機構融資的依賴,有意識地拓展多種資金來源渠道,形成多元化融資方式是企業未來發展趨勢,同時也有利于防止單一融資渠道給企業帶來的各種財務風險。首先,較大型的房地產企業,在相關政策允許的前提條件下,可以采取發行股票、債券的方式進行融資。對于中小型房地產企業,可以通過信托公司或私募基金進行債權融資。其次,房地產開發企業還可以通過項目總承包商、施工方、材料供應商等企業,達成長期戰略合作伙伴關系,通過延長付款時間的方式形成間接融資。最后,房地產企業還可以采用產業投資基金、股權、保理、供應鏈等融資方式。多元化融資是一條艱難而漫長的道路,需要市場、國家和社會的多方面支持。市場化融資還需要逐步健全法律法規,政府要及時出臺相關政策,不斷完善多元化融資環境,解決企業融資困難的問題。總而言之,企業應根據自身發展狀況,循序漸進地開拓多種形式的融資渠道,選擇滿足自身需要的多元化融資方式。
 
  (二)建立并完善資金管理制度
 
  房地產開發企業,尤其是集團型企業,對于資金管理的需求程度更高,想要提升企業的資金管理水平,首先要建立相應的資金管理制度。隨著國家對房地產宏觀調控的趨緊,以及我國宏觀經濟形式下行的壓力,導致房地產企業面臨的資金風險與日俱增。企業管理者應提高資金的風險意識,通過建立建全資金管理制度,將企業的資金進行集中管理,并將資金集中管理融入到項目開發的各個環節、各個階段,使資金的管理及使用更具合理性、安全性。企業對資金集中管理后,還應通過制度逐步完善資金管理體系,達到隨時了解資金的動態情況,及時發現資金異常調動的目的,并實現對資金進行動態監督和整體規劃的目標,更有效地降低財務風險。企業不僅要建立與完善資金管理制度,同時還需要重視對高素質財務管理人員的培養,定期開展培訓工作,增強相關人員的資金管理意識,提高資金管理的知識和技能,促進資金管理質量的提高,強化資金監管和風險管控,實現對資金的有效控制,保證資金的安全和流動性。
 
  (三)加大預算管理力度
 
  各房地產開發企業應根據自身的實際條件,再結合市場環境,建立滿足自身管理需求的預算管理體系,同時要將資金管理納入全面預算管理,建立完善的資金預算管理制度。根據實際需求對資金安排提前做好資金收支計劃,從整個項目資金預算到年度資金預算,從季度資金預算再到月度資金預算,要層層細化。同時,還要定期對資金預算執行情況進行分析,通過對資金計劃與預算執行情況的差異分析,使企業全面掌握資金的流入和支出情況。為確保預算管理有效執行,企業還應建立考核機制,通過考核形成一些獎懲措施,從而完善資金預算管理。使企業從管理者到普通員工,從上到下全面參與到資金預算管理中,達到資金預算管理與企業的日常經營全面結合,并通過考核機制,實現對資金預算管理全面有效的監督。
 
  (四)加強信息化平臺建設
 
  隨著整個社會信息化技術的發展,各行各業都在加強信息化平臺的建設。房地產開發企業規模逐漸壯大,母子公司之間的層級越來越多并趨于復雜,導致資金管理難度越來越大。因此,房地產的集團型企業,需要通過結算中心、內部銀行、財務公司、現金池、收支兩條線、撥付備用金、賬戶集中管理等管理方法,實現對下級各公司的資金集中管理,達到資金資源得以共享的目地。這種對資金高度集中的管理模式,需要企業加速資金管理的系統建設,形成資金管理以信息化平臺為核心,以人工為輔助的全方位立體化管理手段。同時還需完善內部操作流程,將資金的收入與支出計劃,通過資金管理信息化平臺,統一與各上下級公司相關聯,形成自動化對接,使企業對資金的管理權責清晰,達到降低資金成本、提高資金使用效率的最終目的。在資金信息化平臺上,系統可以統一進行對外支付資金,集中收入管理,統一管理對外融資投資,系統還可以提供各種自動化智能查詢,滿足企業對于各種資金的一體化管理。同時,企業的各種資金流動被得到監控,通過大數據對比分析,可以找出資金流動的規律化與差異化,及時對非正常資金收支進行預警,降低了資金管理的風險性。企業如果將資金管理系統,與成本管理系統,財務管理系統,營銷管理系統,工程管理系統等生產經營系統相結合,再將各系統與綜合辦公管理系統加以融合,并進行統一管理,真正形成全方位立體化的信息化管理,不僅可以降低人工成本,還可以提高企業的整體辦公效率。因此,各房地產企業應跟據自身實際情況出發,全面了解企業內部管理水平,綜合企業內部人員素質,選擇一條與企業相匹配的信息化發展戰略之路,增強企業在整個市場環境中的競爭實力。
 
  五、結語
 
  綜上所述,房地產開發行業屬于資金密集型行業,企業對于資金需求大,投資回收周期較長,在市場上面臨較多風險因素,因此,資金管理的重要性不言而喻,對于企業的發展具有決定性的影響。企業的資金管理是一項復雜、細致的系統工程,房地產企業應根據自身的資金管理現狀和實際情況,建立健全資金管理體系,并且隨著市場的變化,不斷完善管理手段,認真執行各項管理制度,嚴格控制資金管理的審批手續,逐步提高資金使用效率,合理配置企業資金資源,降低資金成本。重視對資金的管理,可以有效的保證資金的穩定流動和良性周轉,增強企業對風險的抵抗程度,在復雜的市場環境中,增加競爭力。加強對資金的管理,可以為房地產開發企業健康持續發展提供有力保障。
 
  參考文獻
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    李鋼.淺析房地產開發企業資金管理中存在的問題及應對舉措[J].中國集體經濟,2020(03):132-134.
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