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我國房地產開發企業融資問題與結構優化

時間:2015-12-03 來源:未知 作者:傻傻地魚 本文字數:3783字
摘要

  房地產開發企業是推進我國經濟發展的重要產業之一,因此房地產開發企業的健康發展直接影響到中國經濟的可持續增長。國內貸款、自融資金及其他資金是中國房地產開發企業籌集資金的主要方式。國家統計局相關數據顯示,2014 年我國房地產開發資金來源 9 萬億元,同比增長 10.5%.其中有 55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自融資金也主要由商品房銷售收入轉變而來,由于大部分購房者的都采用銀行按揭的付款方式,直接和間接來源于銀行的資金總比例將高達企業總資產的 70%以上。通過這些數據可以看出,銀行貸款在房地產開發企業資金鏈中的地位舉足輕重。一旦房地產經濟萎靡,房地產開發企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。所以對房地產開發企業融資風險的研究具有很強的現實意義。

  一、我國房地產開發企業融資存在的主要問題

  (一)過于依賴商業銀行貸款,風險巨大

  1.信用風險。房地產貸款信用風險必然存在,是因為房地產貸款期限長、流動性差和房地產業先天具備的高風險性。而房地產貸款風險的增加又與信用制度不夠完善、各銀行信息不連通等因素相關。理論上來說銀行的房地產貸款越多,信用風險也就越高。

  2.流動性風險。主要表現在資產與負債期限不匹配。在負債期限結構上,政府、企事業單位、吸收的外幣存款與居民的儲蓄存款占商業銀行房貸較大比例,存款大多是短期的,而住房抵押貸款是長期的,因此銀行放貸資金就隱含著一個資產運用的"存短貸長"的期限與負債來源的短期性不適合的問題。這就體現出中國商業銀行機制不夠成熟,不能使資產業務轉化成長期住房抵押貸款證券化。

  3.系統性風險。當前在房地產市場資金鏈中,房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款、住房消費貸款、土地儲備貸款等都是商業銀行發放,商業銀行在現實情況中承擔了房地產市場在每個環節的信用風險和市場風險。如果房地產泡沫破滅,就有可能會引發系統性風險。

  (二)定金預售款占比過高,產生不確定風險

  1.開發商較低的操作水平引起的風險。現在房地產開發商多數想依靠托關系進行項目操作,比如與政府或者銀行的良好關系。但國家一些宏觀調控政策的頒布使開發商出現資金短缺后,他們實行開發又依賴預售款,致使銀行后續融資難以進行。

  2.市場條件惡化造成的風險。房地產銷售收入里定金預收款比重較高,然而一旦市場不如預期的樂觀,就會造成開發商的資金短缺,無法按期完工,加深社會矛盾。

  (三)上市、發行債券難度大

  1.上市融資難度大。房地產開發企業難以達到上市要求是阻礙股權融資的重要問題。房地產開發企業需要連續三年保持10%凈資產回報率是目前房地產開發企業的上市標準。多數房地產開發企業難以達到上市標準,復雜且透明度高的上市手續,增加了企業上市難度。

  2.債券融資的花費時間長。房地產企業發行債券需要國務院、國家發改委及人民銀行等相關機構的審批,從申請發行到上市這一過程需要一到三年。

  二、房地產開發企業融資結構優化的影響因素分析

  (一)房地產開發企業融資結構的外部影響因素

  1.宏觀經濟環境。房地產開發企業的融資狀況受國家經濟發展狀況的制約,企業融資數額和融資結構受國家發展計劃和產業結構政策引導。房地產開發企業應結合自身的戰略目標密切關注宏觀經濟環境的變化,深入分析環境的轉變給企業帶來的良好籌融資機會,提高融資效率。

  2.我國的金融體制和資本市場。房地產開發企業的融資結構受國家金融體制制約,企業債務融資占據融資方式重要位置是由于以計劃配置資源為導向的金融體制,銀行貸款是房地產開發企業融資的重要方式。在市場經濟體制下,資本市場的發展與銀行產權的體制改革,導致融資模式的創新,房地產開發企業的融資結構也會發生變化。房地產開發企業進行融資結構優化必須要在資本市場成熟以及數種融資工具并存的條件下。而我國欠發達的資本市場不僅會阻礙房地產開發企業的融資渠道,而且會導致融資行為的結構性弊端。

  3.利率水平和所得稅。權衡理論指出企業的融資結構受利率和所得稅率影響。房地產開發企業的融資結構一方面受債券市場以及銀行利率變化趨向的影響,另一方面則基于房地產開發企業負債經營的抵稅效應。

  (二)房地產開發企業融資結構的內部影響因素

  1.企業的盈利能力。企業的盈利能力是房地產開發企業確定融資結構的重要因素。盈利水平高的房地產開發企業,擁有較多資金,有著更多的融資渠道和融資機會,從而影響著企業的融資結構。

  2.企業的資本結構。資本結構確定的同時融資結構也相應確定,說明在房地產開發企業中資本結構和融資結構相互影響。資本結構作為存量結構是靜態的反應了房地產開發企業的資本構成,是企業長期融資活動的結果;融資作為流量結構是指特定時間內企業融資活動的積淀。總的來說,流量結構決定存量結構,存量結構反作用于流量結構。

  3.管理者的風險偏好和風險意識。風險厭惡型的管理者會較少利用負債而主要利用主權資本作為主要融資方式,而風險偏好型的管理者的融資結構會傾向于更多的負債經營,運用財務杠桿的功能,帶來更多的利益。風險意識強的企業管理者會偏好運用穩健的管理方式,避免采用高負債的方式獲取財務杠桿利益,風險意識弱的則不然。

  三、我國房地產開發企業融資結構優化的策略

  (一)國家層面的策略

  1.健全現代商業銀行制度。商業銀行制度是制約企業融資行為的重要因素。為了讓銀行更好的為國內經濟服務,國家應健全現代商業銀行制度,打破行政經營模式,實行商業化、科學化運營。具體做法為:一方面調整銀行分支機構設置,改變其三級機構、一級經營的地方化格局,排除地方行政力量的干擾。另一方面將商業銀行內部管理部門設置和運作統一納入商業化運行軌道,采用科學的經營理念規范具體操作。

  2.加強中介機構的作用。實現房地產企業融資優化,迫切需要建立專業規范的房地產融資中介機構,該機構要對房地產市場和資本市場有深度了解,不但具有房地產項目的判斷力和實際操作能力,還能夠有效連接資本市場和房地產市場,滿足開發商融資需要和各種投資收益組合要求,防范金融風險。為了讓銀行和投資人自主理性投資,房地產融資中介機構必須提高企業透明度,給銀行和投資人出具真實的企業信息。房地產融資中介結構需要強化職業道德觀念,增強自律意識,遵守國家法律法規,盡職、盡責的出具報告,報告要真實、全面和完備,不得子虛烏有、誤導和重大遺漏。

  3.加快推動房地產證券化。上市企業在發達國家房地產開發企業中占有相當大的比例,與之相比我國房地產開發企業比例過低,其原因在于我國企業的上市門檻過高。因此政府應適當降低房地產開發企業的上市標準,推動房地產證券化,包括房地產投資權益證券化和抵押貸款證券化。從而使房地產開發企業可以通過上市的方式籌集所需資金,既可以保證房地產開發企業的正常運行,又降低了風險。對此我國還要制定相關法律法規,并嚴格予以執行促進房地產證券市場健康發展。

  (二)我國房地產開發企業層面的策略

  1.注重融資資風險控制。融資風險是可以在一定程度上進行控制的,房地產開發企業應在其爆發或惡化之前,采取措施對融資資風險進行防范將其所帶來的不好的影響降至最低。融資風險的控制要求企業首先要優化內部資本結構,合理安排好負債融資和股權融資之間的關系。其次要選擇適當融資規模,若融資數額不足,房地產開發企業可能會因為資金不足而遭受不必要的損失,但所籌集的資金較多,企業的融資成本會增加,且多余的資金會被閑置,造成資源的浪費。所以進行融資活動時,房地產開發企業應依照自身實際情況,確定一個恰當的籌資規模。最后要合理確定融資期限組合,短期融資手續比較簡單且融資成本較低,但風險比較大;長期融資成本較高且程序復雜,但風險比較小。所以,房地產開發企業在進行融資活動時,在長、短期資本的比例上,需要綜合分析風險和收益,謹慎的做出決策。

  2.努力拓寬融資渠道。由于我國金融行業起步慢、信用體制不完整及資本市場不完善,房地產開發企業在進行融資時面臨的一個顯著難題就是融資渠道少。融資渠道的拓寬要求房地產開發企業改進生產經營管理、加強抵抗風險實力、提升自身信用評級、增強企業總體實力。與此同時,房地產開發企業還要改變單純的依賴向銀行借款來進行融資的觀念,合理的通過社會資源來實現自身的融資目標,可以使用發行債券、融資租賃、風險投資等各種方式進行融資。也可以依靠合并重組的形式,同產業鏈上的上下游企業進行合并,擴大自身規模,以獲得更多融資機會,開辟更多融資渠道。

  3.健全企業治理結構,強化財務約束。私營和國有控股是我國房地產開發企業產企業的兩種經營模式,企業必須通過健全企業治理結構來提高融資效率,實現企業價值最大化。具體做法為:(1) 提高經理人收入,采用類似股票期權制度的激勵方式,讓經理人對非貨幣收益偏好降到最低。(2)通過加強內部體制及國有股出資人制度,防止所有者缺位。房地產業還應當建立有效財務約束機制,重視財務預算,加強財務控制,規劃利潤共享,改善房地產開發企業融資結構的不正常狀態,優化融資結構。

  參考文獻:
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